Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536 Mietminderung bei Sach- u ... / 5.3 Beweislast bei Baumängeln und Feuchtigkeitsschäden

Rz. 48

Bei Mängeln, die ihre Ursache in Baumängeln haben können, ist die Darlegungslast differenziert zu sehen und richtet sich insbesondere bei den Feuchtigkeitsschäden nach den entsprechenden Verantwortungsbereichen. Das bedeutet im Einzelnen:

Der Vermieter hat bei Feuchtigkeitsschäden die Möglichkeit einer in seinem Einfluss- und Verantwortungsbereich liegenden Schadensursache auszuräumen (BGH, Urteil v. 3.11.2004, VIII ZR 28/04, ZMR 2005, 116; BGH, Urteil v. 18.5.1994, XII ZR 188/92, NJW 1994, 2019; LG Berlin, Urteil v. 26.1.1990, 63 S 216/89, WuM 1990, 421; LG Berlin, Urteil v. 13.1.1995, 64 S 386/93, GE 1995, 761), insbesondere bei Schimmelpilz (LG Konstanz, Urteil v. 20.12.2012, 61 S 21/12 A, NZM 2013, 506; LG Dortmund, Urteil v. 25.9.2012, 1 S 73/11, ZMR 2013, 718; LG Hamburg, Urteil v. 17.9.2009, 307 S 39/09, WuM 2010, 28; LG Dessau-Rossfeld, Urteil v. 1.8.2008, 1 S 199/06, ZMR 2009, 38; LG Berlin, Urteil v. 10.4.2000, 64 S 508/99; LG Berlin, Urteil v. 23.1.2001, 64 S 320/99, ZMR 2002, 48; LG Berlin, Urteil v. 6.5.2003, 64 S 342/02; AG Reinbek, Urteil v. 15.4.2014, 13 C 312/13, WuM 2014, 604; AG Osnabrück, Urteil v. 10.10.2013, 48 S 31/12(5), WuM 2014, 137). Der Mieter muss sich entlasten, sobald davon auszugehen ist, dass die Schadensursache in dem durch die Benutzung der Mietsache abgegrenzten räumlich-gegenständlichen Bereich liegt (BGH, a. a. O.; KG Berlin, Urteil v. 20.9.2004, 8 U 65/04, MM 2004, 409 [LS]); LG Hamburg, Urteil v. 4.7.2000, 307 S 17/00, GE 2001, 61).

Bestehen z. B. bei Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Feuchtigkeit infolge von Baumängeln, Fassadenschäden, Putzschäden, mangelhafter Dachisolierung, Schäden an der Dacheindeckung, Flachdachmängeln, Rissen in den Isolierbahnen, ungenügender Wärmedämmung (vgl. dazu AG Berlin-Tempelhof/ Kreuzberg, Urteil v. 8.3.2006, 4 C 339/05, GE 2007, 151), Kälte-/Wärmebrücken (vgl. dazu BGH, Urteil v. 5.12.2018, VIII ZR 271/17, GE 2019, 116), durch Betonkragarme, Mängeln an der Attika-Verkleidung in die Wohnung des Mieters gelangt sein kann, so muss sich zunächst der Vermieter entlasten (LG Berlin, Urteil v. 19.9.2000, 64 S 162/00, NZM 2002, 523 [LS]; AG Reinbek, Urteil v. 15.4.2014, 13 C 312/13, WuM 2014, 604; AG Siegburg, Urteil v. 3.11.2004, 4 C 227/03, ZMR 2005, 543 m. w. N.). Die Ungewissheit über die Ursachen von Feuchtigkeitsschäden in der Mietwohnung geht zulasten des Vermieters (AG Lüdenscheid, Urteil v. 7.12.2006, 94 C 21/06, WuM 2007, 16; AG Siegburg, a. a. O.). Auch wenn kein Baumangel vorliegt, braucht sich der Mieter hinsichtlich eines Verschuldens durch falsches Heizungs- und Lüftungsverhalten nicht zu entlasten (LG Berlin, Urteil v. 10.3.2022, 64 S 163/20, GE 2022, 523). Nur dann, wenn allein das Wohnverhalten des Mieters als Ursache der Feuchtigkeitsschäden in Betracht kommt, ist eine Mietminderung ausgeschlossen.

Kommt es nach dem Einbau neuer Fenster zur Schimmelbildung, weil der Mieter sein Heizungs- und Lüftungsverhalten nicht anpasst, so muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass er den Mieter sachgerecht und präzise auf die Anforderungen im veränderten Raumklima hingewiesen hat (LG München I, Urteil v. 8.3.2007, 1 S 14459/06, NZM 2007, 642; LG Gießen, Urteil v. 12.4.2000, 1 S 63/00, ZMR 2000, 537). Bei Einbau neuer Fenster vor Abschluss des Mietvertrags muss der Vermieter den Mieter jedoch nicht auf die Notwendigkeit eines erhöhten Lüftungsverhaltens hinweisen (LG Hanau, Hinweisbeschluss v. 2.6.2023, 2 S 106/22, BeckRS 2023, 21240).

Sind Mängel unstreitig, behauptet aber der Vermieter, dass diese beseitigt worden sind, so muss der Vermieter beweisen, dass er seiner Reparaturpflicht erfolgreich nachgekommen ist (BGH, Urteil v. 1.3.2000, XII ZR 272/97, NJW 2000, 2344; OLG Rostock, Urteil v. 17.5.2018, 3 U 78/16, ZMR 2018, 749; LG Berlin, Urteil v. 27.4.1999, 64 S 440/98). Bei einem für eine gewisse Dauer wirkenden Mangel (hier: Schabenbefall) kann die Feststellung des Minderungsrechtes ohne zeitliche Begrenzung erfolgen, wenn nicht der Vermieter hinreichend darlegt und ggf. beweist, dass der Mangel nachhaltig beseitigt ist (KG, Urteil v. 17.5.2001, 20 U 8310/98, GE 2001, 1671).

Achtung

Erneuter Vortrag erforderlich

Beruft sich der Mieter gegenüber einem Mietzahlungsanspruch des Vermieters auf einen Mangel, der in einem früheren Prozess zur Mietminderung in früheren Mietzahlungszeiträumen geführt hat, entbindet das den Mieter nicht vom erneuten Vortrag über Art und Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung für einen anderen Zeitraum (LG Berlin, Urteil v. 27.10.2006, 63 S 186/06, GE 2007, 367)