Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536d Vertraglicher Ausschluss ... / 2 Regelungsinhalt

Rz. 2

Hinweis

Arglistiges Handeln

Arglistig handelt derjenige Vermieter, der davon ausgeht, dass der Mieter den Mangel nicht kennt und dennoch den ihm bekannten Mangel in der Erwartung nicht offenbart, dass der Mieter sonst den Mietvertrag mit der Ausschlussklausel nicht abschließen würde.

Dazu reicht ein entsprechender Vorsatz aus. Die arglistige Zusicherung einer nicht vorhandenen Eigenschaft steht dem arglistigen Verschweigen gleich (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 536d Rn. 4).

Arglist ist weiter gehend als Vorsatz, erfordert einen Täuschungswillen und setzt voraus, dass der Vermieter den Mangel tatsächlich kennt: Grobe Fahrlässigkeit der Unkenntnis des Mangels genügt nicht. Rechnet der Vermieter mit dem Vorhandensein eines Mangels oder hält er ihn mindestens für möglich (vgl. BGH, NJW 1992, 1953), reicht dies für die Anwendbarkeit des § 536d aus.Keine Arglist liegt vor, wenn der Vermieter darauf vertraut, dass ein bestimmter Mangel nicht vorliegt.

Hinweis

Verschweigen

Ein Verschweigen ist anzunehmen, wenn den Vermieter eine Pflicht zur Aufklärung trifft mit der Folge, dass der Vermieter auf Fragen des Mieters wahrheitsgemäß Auskunft erteilen muss.

Es kommt auf die Umstände des Einzelfalles an, ob den Vermieter - vom Fall der ausdrücklichen Fragestellung des Mieters abgesehen - hinsichtlich der Beschaffenheit und Lage der Mietsache sowie ihrer Einbindung in die Umwelt Aufklärungspflichten über bestimmte Eigenschaften treffen, soweit diese die Verwertbarkeit bzw. Nutzbarkeit der Mietsache beeinträchtigen können, auch wenn sie keinen Mangel begründen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, ob der Mieter Anlass hatte, hinsichtlich der konkreten Umstände beim Vermieter nachzufragen, wenn er nicht selbst aufgrund der örtlichen Gegebenheiten eigene Recherchen hätte anstellen können und müssen. Ungefragt ist ein Vermieter in der Regel nicht verpflichtet, den Mieter über frühere Mieter des Mietobjektes zu informieren (OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.10.2016, I-7 U 143/15, ZMR 2017, 691). Ungünstige Eigenschaften der Mietsache muss der Vermieter nicht ungefragt offenlegen.

Hinweis

Günstige Fotos

Ein Inserat mit günstigen Fotos ist keine arglistige Täuschung (LG Lübeck, Urteil v. 7.7.2022, 14 S 23/21, ZMR 2022, 891).

Die Arglist eines Vertreters muss sich der Vermieter zurechnen lassen.

Hinweis

Störender Gewerbebetrieb

Der Vermieter handelt arglistig, wenn er seinen Abschlussvertreter anweist, einen störenden Gewerbetrieb auf demselben. Grundstück nur bei Nachfrage zu erwähnen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 536d Rn. 7).

Bei mehreren Vermietern genügt die Arglist eines Einzigen, um die Rechtsfolge nach § 536d eintreten zu lassen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 536d Rn. 7).