Harald Kinne, Hans-Jürgen Bieber
Rz. 13
Der Mieter wird jedoch von seiner Mietzahlungspflicht frei, wenn der Vermieter infolge der Überlassung der Mietsache an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren. Dies gilt insbesondere bei endgültiger Weitervermietung der Mietsache. Hätte der Vermieter trotz Gebrauchsüberlassung den vertragsgemäßen Gebrauch jederzeit wiedereinräumen können, greift § 537 Abs. 2 nicht ein (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 537 Rn.19, 53). Hat der Vermieter also die Mietsache nur unter dem Vorbehalt der jederzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses weitervermietet, so entfällt sein Mietanspruch nur für diejenige Zeit, in der dem Mieter die Nutzung nicht möglich war (weitergehend: OLG Nürnberg, Urteil v. 12.7.1965, 5 U 186/64, OLGZ 1966, 12). Auf die danach wieder fällig werdenden Mietzahlungsansprüche gegen den Mieter muss sich der Vermieter auch eine von dem Dritten wegen vorzeitiger Beendigung seines Mietverhältnisses an ihn zu zahlende Vertragsstrafe anrechnen lassen (KG, Urteil v. 25.1.1999, 8 U 2822/97, GE 1999, 569 = ZMR 1999, 705).
Der Mieter wird jedoch nicht schon dann gem. § 537 Abs. 2 von seiner Mietzahlungspflicht frei, wenn der vertragsgemäße Gebrauch durch einen vorübergehenden Mangel gehindert wird. Dasselbe gilt für von dem Vermieter begonnene oder dem Nachmieter vor Beginn des Nachmietverhältnisses widerruflich gestattete Schönheitsreparaturen (LG Berlin, MDR 1981, 57; a.A. AG Neuruppin, Urteil v. 15.1.2009, 42 C 273/08, WuM 2009, 227) oder kleinere Arbeiten (LG Mannheim, Urteil v. 3.6.2009, 4 S 5/09, WuM 2009, 398). Umbauten und Modernisierungsarbeiten, die die Mietsache grundlegend verändern, befreien den Mieter jedoch von der Mietzahlungspflicht, wenn diese von dem Mieter nicht zu dulden waren. Waren sie gem. §§ 555a, 555d zu dulden, so ist zu prüfen, ob die Miete dadurch gemindert war (§ 536).
Rz. 14
Da § 537 Abs. 2 von der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten spricht, ist der Fall der Eigennutzung davon nicht erfasst. Dennoch wird nach überwiegender Auffassung (BGHZ 38, 295 [298]; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 537 Rn. 52; Bieber in MünchKomm, § 537 Rn. 9) § 537 Abs. 2 analog auch auf die Fälle der Eigennutzung durch den Vermieter angewendet.
Rz. 15
Umstritten ist, ob auch derjenige Mieter von seiner Mietzahlungspflicht frei wird, der vor Beendigung des Mietverhältnisses endgültig auszieht, keine Miete mehr zahlt und daher den Vermieter veranlasst, die Mietsache weiterzuvermieten. Nach der Rechtsprechung (BGH, Urteil v. 19.12.2007, XII ZR 13/06, NZM 2008, 206; OLG Düsseldorf, Urteil v. 11.3.2008, I-24 U 138/07, ZMR 2009, 23; OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 21.12.1994, 23 U 85/94, WuM 1995, 483; KG, Urteil v. 12.5.2005, 8 U 7/05, NZM 2005, 946; LG Mannheim, Urteil v. 3.6.2009, 4 S 5/09, WuM 2009, 398; LG Berlin, Urteil v. 28.1.2003, 64 S 232/02) darf sich der Mieter in diesen Fällen nicht auf § 537 Abs. 2 berufen, weil er selbst durch den vorzeitigen Auszug und das Einstellen der Mietzahlung eine grobe Vertragsverletzung begeht (Bieber in MünchKomm, § 537 Rn. 10). Das gilt auch dann, wenn der Mieter um vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis bittet, auszieht und der Vermieter dem Nachmieter gestattet, schon zwei Monate vor dem Vertragsbeginn mit Renovierungs- und Umbauarbeiten anzufangen (OLG Koblenz, ZMR 1995, 157) oder der Vermieter bereits Bauarbeiten in der verlassenen Wohnung ausführen lässt (LG Berlin, Urteil v. 7.5.2002, 63 S 334/01, GE 2002, 1269; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 537 BGB Rn. 52).
Bei leichteren Vertragsverletzungen wird der Mieter dagegen von seiner Mietzahlungspflicht frei, wenn der Vermieter infolge der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, so wenn er bei seinem Auszug aus nachvollziehbaren Gründen davon ausgegangen ist, dass das Mietverhältnis beendet ist (KG, RE v. 16.9.1996, 8 RE-Miet 2891/96, GE 1996, 1363 [1365]; LG Mainz, Urteil v. 28.3.2000, 6 S 316/98, NZM 2000, 714). Ein solcher Fall läge vor, wenn der Mieter den Vermieter um die Genehmigung der Überlassung des Gebrauchs der gemieteten Sache an einen Dritten gebeten hat, ohne diesen zu benennen, der Vermieter jedoch seinerseits generell die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten abgelehnt hat, woraufhin der Mieter das Mietverhältnis gem. § 540 Abs. 1 Satz 2 gekündigt hat; denn in einem solchen Fall ist die Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne die Benennung eines Dritten gerechtfertigt (KG, WuM 1996, 696; LG Berlin, Urteil v. 28.5.2001, 67 S 443/00, GE 2002, 398; LG Berlin, Urteil v. 12.6.2001, 64 S 13/01, GE 2001, 1268), ebenso wenn er aufgrund der Korrespondenz mit dem Vermieter und Verhandlungen über die Modalitäten der Räumung irrtümlich von einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung ausgegangen ist (LG Mainz, Urteil v. 28.3.2000, 6 S 316/98, NZM 2000, 714; a.A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 537 BGB Rn. 22).
Rz. 16
Durfte dagegen der Mieter nicht von der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses ausgehen, so komm...