Kinne/Schach/Bieber, BGB § 540 Gebrauchsüberlassung an D ... / 4 Ausschluss des Kündigungsrechts

Rz. 16

Dem Mieter steht das Kündigungsrecht dann nicht zu, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der es rechtfertigt, dass der (Haupt-)Vermieter seine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an den Dritten versagt (LG Berlin, Urteil v. 29.10.1993, 25 O 203/93, GE 1994, 51). Der wichtige Grund muss in den persönlichen Verhältnissen des Untermieters begründet sein. Entscheidend ist, ob dem Vermieter nach den Umständen des Einzelfalls die Überlassung der vermieteten Sache an den Dritten zuzumuten ist. Das ist nicht der Fall, wenn eine Überbelegung der vermieteten Räume droht (BayObLG, BayOLGZ 1983, 228 = GE 1983, 963; Schmidt-Futterer/Flatow, § 540 Rn. 77), wenn die Gebrauchsüberlassung an den Dritten zu einer Änderung des Verwendungszwecks der Sache führen würde (BGH, Urteil v. 11.1.1984, VIII ZR 237/82, BGHZ 89, 308 = NJW 1984, 1032; OLG Düsseldorf, Urteil v. 16.2.2016, I-24 U 63/15,ZMR 2016, 440; OLG Hamburg, Urteil v. 6.2.2002, 4 U 145/99, WuM 2003, 268 = ZMR 2003, 180; LG Bonn, Urteil v. 20.2.2002, 2 O 346/01, a. a. O.), wenn z. B. gewerblich genutzte Räume als Wohnung untervermietet werden sollen (OLG Koblenz, Urteil v. 25.2.1986, 3 U 1073/85, NJW-RR 1986, 1343 = MDR 1986, 496) oder zur Unterbringung von Asylanten (LG Berlin, Urteil v. 29.10.1993, 25 O 203/93, GE 1994, 51), die Untervermietung eines Supermarktes an eine Spielhalle (OLG Celle, Urteil v. 8.3.1989, 2 U 2/88, OLGZ 1990, 88 [94]), die Untervermietung einer Zahnarztpraxis an einen Tierarzt (OLG Köln, Urteil v. 12.4.1996, 20 U 166/95, ZMR 1997, 298). Die Erteilung der Untervermietungserlaubnis ist ferner dann nicht zumutbar, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Dritte in Konkurrenz zu anderen Mietern oder gar dem Vermieter tritt (BGH, Urteil v. 16.9.1981, VIII ZR 161/80, ZMR 1982, 11 = WuM 1981, 1224 [1225]; OLG Nürnberg, NZM 2007, 567; LG Oldenburg, Urteil v. 11.5.1988, 12 O 4090/87, NJW-RR 1989, 81; Schmidt-Futterer/Flatow, § 540 Rn. 77), oder wenn das Verhalten des bisher schon in den Mieträumen wohnenden Untermieters die Besorgnis begründet, dass die übrigen Hausbewohner belästigt werden (LG Bamberg, Urteil v. 26.6.1973, 2 S 26/73, WuM 1974, 197). Ebenso wenig kann der Mieter kündigen, wenn er nicht hinreichend Auskunft über die Person des Dritten erteilt oder dieser unzuverlässig ist (BGH, Urteil v. 15.11.2006, XII ZR 92/04, GE 2007, 142 = NZM 2007, 127 = NJW 2007, 288). Der Vermieter kann vom Gewerberaummieter auch Auskunft über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Untermietinteressenten, insbesondere dessen Kreditwürdigkeit zumindest dann verlangen, wenn der Gewerberaummieter die Betriebspflicht übernommen hat (BGH, a. a. O.).

Rz. 17

Aus der Zahlungsunfähigkeit, Kreditunwürdigkeit (LG Berlin, Urteil v. 15.1.2002, 65 S 559/00, GE 2002, 332) oder Vermögenslosigkeit (OLG Dresden, MDR 2014, 1227) des Untermieters von Wohnraum allein kann ebenso wenig ein wichtiger Grund abgeleitet werden, der der Untervermietungserlaubnis entgegensteht, wie aus seiner ausländischen Staatsangehörigkeit oder dem Zusammenleben mit der Mieterin in einem eheähnlichen Verhältnis. Kein wichtiger Grund allein liegt darin, dass der Mieter durch die Untervermietung Einnahmen erzielen würde, die den von ihm gezahlten Untermietzins übersteigen (Schmidt-Futterer/Flatow, § 540 Rn. 77. Die voraussichtlich kurze Dauer der Untermiete ist ebenfalls kein wichtiger Grund, solange sich nicht bei einer mehrfachen Untervermietung der Vertragszweck. Dagegen stellt das baldige Ende des Mietverhältnisses einen wichtigen Grund dar, weil der Vermieter dann ggf. einen weiteren Räumungstitel benötigt (Schmidt-Futterer/Flatow, § 540 Rn.77)

Rz. 18

Das Kündigungsrecht kann durch individuelle Vereinbarung im Einzelfall ausgeschlossen werden (Schmidt-Futterer/Blank, § 540 Rn. 67). Ein formularvertraglicher Ausschluss ist dagegen bei Wohnraum (LG Ellwangen, Urteil v. 28.5.1982, 1 S 3/82, a. a. O.; LG Hamburg, Urteil v. 19.5.1992, 316 S 320/90, a. a. O.; Schmidt-Futterer/Blank, § 540 Rn. 67) gem. § 307 unwirksam. Für die Geschäftsraummiete vgl. oben Rn. 11.

Rz. 19

Der Vermieter trägt die Beweislast für die Voraussetzungen des Kündigungsausschlusses.