Harald Kinne, Klaus Schach
Rz. 26
Auf den Untermietvertrag zwischen dem Mieter und dem Untermieter finden alle Vorschriften über die Miete Anwendung (OLG Düsseldorf, Urteil v. 30.7.2002, 24 U 200/01, ZMR 2003, 102 [103]), auch § 550 (BGH, Urteil v. 15.6.1981, VIII ZR 166/80, BGHZ 81, 46). Wird der Untermietvertrag auf längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen, bedarf er daher der Schriftform (BGH, VIII ZR 166/80, NJW 1981, 2246). Der Mieter ist verpflichtet, dem Untermieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren (§ 535 Abs. 1 Satz 1) und diese während der Mietzeit in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2). Der Umfang dieser Verpflichtung richtet sich nach dem Untermietvertrag. Bei Verletzung dieser Verpflichtung ist der Untermieter für die Zeit, während derer die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit, für die Zeit, während derer die Tauglichkeit gemindert ist, nur zur Entrichtung einer geminderten Miete verpflichtet (§ 536 Abs. 1). Bei anfänglichen Mängeln, später entstehenden und zu vertretenden Mängeln oder bei Mängeln, mit deren Beseitigung der Mieter in Verzug kommt, kann der Untermieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen (§ 536a Abs. 1). Der Untermieter kann daher von dem Mieter Schadensersatz verlangen, wenn schon bei Abschluss des Untermietvertrags die Erlaubnis des (Haupt-)Vermieters nicht vorlag oder später berechtigt verweigert wird und dem Untermieter deshalb später der Besitz entzogen wird. Im Falle des Verzugs des Mieters mit der Mängelbeseitigung kann der Untermieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 536a Abs. 2), möglicherweise sogar einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung.
Der (Haupt-)Vermieter ist in diesem Verhältnis nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters (OLG Düsseldorf, WuM 2004, 18).
Der Mieter kann den Untermietvertrag nur nach den §§ 543, 573 ff. kündigen. Beide Parteien können den Untermietvertrag ferner aus wichtigem Grund (§§ 543, 569) kündigen. Der Untermieter kann den Untermietvertrag fristlos kündigen, wenn der Mieter nicht binnen angemessener Frist die Untervermietungserlaubnis des (Haupt-)Vermieters beibringt (§ 543 Abs. 2 Nr. 1).
Rz. 27
Der Untermieter von Wohnraum genießt auch den besonderen Kündigungsschutz des § 573. Da es keine Sonderregelungen für die ordentliche Kündigung eines Untermietverhältnisses gibt, müssen für eine ordentliche Kündigung die Voraussetzungen des §573 BGB vorliegen, was auch im Falle des § 573 Abs. 1 BGB ein Interesse erfordert, was ebenso schwer wiegt, wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (BGH, Beschluss v. 3.8.2021, VIII ZR 329/19, WuM 2021, 681). Aus der Beendigung des Hauptmietverhältnisses durch den Hauptvermieter kann der Mieter grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Untermietverhältnisses i.S. von § 573 ableiten (BGH, Urteil v. 28.2.1996, XII ZR 123/93, NJW 1996, 1886 (1887); OLG Stuttgart, RE v. 7.5.1993, 8 RE-Miet 2/93, WuM 1993, 386; LG Berlin, Urteil v. 30.10.2019, 64 S 36/19, GE 2019, 1507). Besteht kein konkreter Rückkehrwillen des Mieters in die Wohnung, begründet allein die Gefahr, einer auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützten Kündigung des Hauptmietverhältnisses ausgesetzt zu sein, kein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Untermietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB; vgl. BGH, Beschluss v. 3.8.2021,VIII ZR 329/19, a.a.O.). Im übrigen dürfte eine Kündigung des Hauptmietverhältnisses daran scheitern, dass der Mieter mit der Kündigung des Untermietverhältnisses und der anschließenden Räumungsklage hinreichende Bemühungen entfaltet, um seinen Pflichten aus dem Hauptmietverhältnis zu genügen (vgl. dazu BGH, Urteil v. 4.12.2013, VIII ZR 5/13,WuM 2014, 27; LG Berlin, Urteil v. 30.10.2019, 64 S 36/19, a.a.O.).
Das berechtigte Interesse an der Beendigung des Untermietverhältnisses fehlt dem Mieter jedenfalls so lange, als ihm durch die Fortsetzung des Untermietverhältnisses kein wirtschaftlicher Schaden oder sonstiger Nachteil droht (LG Berlin, Urteil v. 5.12.1995, 64 S 260/95, GE 1996, 739; LG Darmstadt, Urteil v. 4.12.1980, 17 S 159/80, WuM 1982, 194). Dagegen ist ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Untermietverhältnisses dann zu bejahen, wenn der (Haupt-)Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Hauptmietverhältnisses hat (ähnlich OLG Stuttgart, RE v. 7.5.1993, 8 RE-Miet 2/93, a.a.O.) oder das dem Mieter zuzurechnende Verhalten des Untermieters zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses geführt hat.
Rz. 28
Ist der Untermietvertrag ausdrücklich oder stillschweigend von der Erlaubniserteilung abhängig gemacht worden, liegt darin eine auflösende Bedingung (§ 158 Abs. 2). Auf eine derartige Vereinbarung kann sich der die Wohnung untervermietende Mieter nicht zum Nachteil des Untermieters berufen (§ 572 Abs. 2).
Rz. 29
Bei dem bis zum 31.12.2001 öffentlich geförderten preisgebundenen Neubau darf die Untermiete bei Unterver...