Kinne/Schach/Bieber, BGB § 542 Ende des Mietverhältnisses / 7 Mietverhältnis auf bestimmte Zeit – § 542 Abs. 2

7.1 Bestimmte Mietzeit

Rz. 24

Ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit endet grundsätzlich mit dem Ablauf dieser Zeit. Für das Ende des Mietverhältnisses muss ein zukünftiges gewisses Ereignis maßgebend sein. Die Angabe im Mietvertrag, dass das Gebäude, in dem die Wohnung liegt, abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden soll, ist zur Mitteilung eines Befristungsgrundes eines auf bestimmte Zeit eingegangenen Mietverhältnisses ausreichend; entfällt der Grund für die Befristung nach Abschluss des Mietvertrages, führt dies nur dazu, dass der Mieter eine Verlängerung des befristeten Mietvertrages auf unbestimmte Zeit verlangen kann (BGH, Urteil v. 18.4.2007, VIII ZR 182/06, GE 2007, 841).

Der Zeitraum muss mit Anfang und Ende voraus bestimmbar sein, wobei für die Form § 550 (Schriftform) zu beachten ist. Die Befristung kann auch durch Angabe bestimmter Kalendertage oder Zeiteinheiten nach Tagen, Monaten oder Jahren erfolgen. Es reicht aber auch die Angabe eines ansonsten bestimmbaren Zeitraums (für eine bestimmte Saison, eine bestimmte Messe). Auf ein Mietverhältnis mit zeitlich befristetem Kündigungsausschluss ist § 542 Abs. 2 nicht anwendbar.

7.2 Verlängerung

Rz. 25

Die Verlängerung eines auf bestimmte Zeit eingegangenen Mietverhältnisses kann – immer unabhängig vom Kündigungsschutz für den Mieter – auf zweierlei Weise geschehen:

• Vertrag mit Optionsrecht,
• Vertrag mit Verlängerungsklausel.

Rz. 26

Bei einem Mietvertrag mit Optionsrecht soll vereinbarungsgemäß eine Vertragspartei berechtigt sein, einen befristeten Vertrag vor dessen Ablauf durch einseitige Erklärung auf einen weiteren bestimmten Zeitraum oder auf unbestimmte Zeit zu verlängern (BGH, Urteil v. 14.10.2015, XII ZR 84/14, NZM 2015, 861).

Hinweis

Schriftform

Die Vereinbarung des Optionsrechts bedarf der Schriftform, wenn dessen Ausübung eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf mehr als ein Jahr zur Folge hat (KG Berlin, Urteil v. 2.5.2013, 8 U 130/12, ZMR 2013, 702; OLG Düsseldorf, Urteil v. 22.1.2013, I-24 U 97/12, ZMR 2013, 431). Die Ausübung dieses Anpassungsrechts dagegen unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1 für unbestimmte Zeit gilt (BGH, Urteil v. 5.2.2014, XII ZR 65/13, NZM 2014, 3088; OLG Dresden, Urteil v. 22.2.2017, 5 U 961/16, NZM 2017, 442).

Das vertraglich vereinbarte Optionsrecht muss, wenn in dem Vertrag eine bestimmte Frist vorgesehen ist, innerhalb der Frist ausgeübt werden (OLG Hamburg, Beschluss v. 18.8.2022, 4 W 44/22, ZMR 2022, 887).

Das Mietverhältnis endet nach § 542 Abs. 2, wenn die Option nicht rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht wird. Dabei ist zu beachten, dass das Optionsrecht von sämtlichen Anspruchsinhabern, bei einem Mietverhältnis mit mehreren Mietern also von sämtlichen Mietern, ausgeübt werden muss (LG Berlin, Urteil v. 25.5.1990, 63 S 229/89, GE 1990, 763).

Rz. 27

Bei einem Mietvertrag mit Verlängerungsklausel endet das Mietverhältnis nicht nach § 542 Abs. 2, sondern verlängert sich auf bestimmte oder unbestimmte Zeit.