Kinne/Schach/Bieber, BGB § 542 Ende des Mietverhältnisses / 9 Ersatzmieterklauseln

9.1 Unechte Ersatzmieterklausel

Rz. 33

Eine Vereinbarung, die dem Mieter nur das vorzeitige Ausscheiden aus dem Mietverhältnis ermöglicht und ihm das Recht gibt, einen Ersatzmieter zu stellen, ist (nur) eine sog. unechte Ersatzmieterklausel. Sie kann etwa wie folgt lauten:

"Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag vorzeitig mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, wenn er dem Vermieter drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige und, soweit erforderlich, zum Bezug der Wohnung berechtigte Ersatzmieter vorschlägt, die bereit sind, in den Mietvertrag für den Rest der Mietdauer einzutreten, und wenn der Vermieter sich weigert, einen der benannten Ersatzmieter in den Mietvertrag eintreten zu lassen" (vgl. Sternel, Mietrecht, I Rn. 99).

Geht der Mieter entsprechend vor, sind die vorgeschlagenen Ersatzmieter tatsächlich wirtschaftlich und persönlich zuverlässig und schließt der Vermieter nicht mit einem (geeigneten) Ersatzmieter einen Vertrag ab, endet das Mietverhältnis zwar nicht automatisch, der Mieter hat jedoch einen Erfüllungsanspruch, aus dem Vertrag fristgemäß entlassen zu werden, ohne zur weiteren Entrichtung der Miete verpflichtet zu sein. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass der Nachmieter auch für den Rest der Mietdauer den bisherigen Bedingungen gemäß eintreten will. Nicht missverstanden werden sollte die Entscheidung des BGH v. 22.1.2003, VIII ZR 244/02, GE 2003, 455. Ist danach nämlich der Vermieter (freiwillig) damit einverstanden, dass der Mieter einen Nachmieter präsentiert, darf der Vermieter nicht einfach nach Gutdünken einen gefundenen Nachmieter ablehnen, sondern nur dann, wenn der Nachmieter unzumutbar ist, also gewichtige Gründe vorliegen.

9.2 Echte Ersatzmieterklausel

Rz. 34

Vereinzelt gibt es auch Vereinbarungen, die dem Mieter nicht nur das vorzeitige Ausscheiden aus dem Mietverhältnis ermöglichen sollen, sondern ihm einen Anspruch gewähren, einen Ersatzmieter zu stellen. Eine solche Vereinbarung ist für den Mieter z. B. dann sinnvoll, wenn er erhebliche Investitionen getätigt hat und diese auf den Nachmieter übertragen möchte. Derartige Klauseln können lauten:

"Der Mieter ist berechtigt/ermächtigt, das Mietverhältnis auf einen Nachfolger zu übertragen."

"Der Mieter kann einen Ersatzmieter bestimmen, mit dem ein neuer Mietvertrag abzuschließen ist" (vgl. Sternel, a. a. O., I Rn. 101, 102).

9.3 Ersatzmieter – Absichtserklärungen

Rz. 35

In der überwiegenden Zahl der Mietverträge finden sich weder unechte noch echte Ersatzmieterklauseln, sondern nur vage Formulierungen, dass der Vermieter seine Bereitschaft erklärt, einen Nachmieter zu akzeptieren, oder der Mieter berechtigt sein soll, einen Nachfolgemieter zu benennen. Aus diesen Klauseln ist nicht klar ersichtlich, welche genaue Verpflichtung des Vermieters bestehen soll, so dass ein Rechtsbindungswille nicht anzunehmen ist (vgl. LG Berlin, GE 1992, 987).