Kinne/Schach/Bieber, BGB § 543 Außerordentliche fristlos ... / 6.2.2 Endgültiges Insolvenzverfahren

Rz. 150

Auch nach Eröffnung des eigentlichen Insolvenzverfahrens besteht das Mietverhältnis mit Wirkung für und gegen die Masse fort, allerdings nur dann, wenn die Mietsache im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens dem Mieter bereits überlassen worden ist (BGH, Urteil v. 5.7.2007, IX ZR 185/06, NZM 2007, 883). Der Mieter darf nur noch an den Insolvenzverwalter zahlen. War die Verfahrenseröffnung noch nicht bekannt gemacht, wird der gutgläubige Mieter durch Zahlung an den Vermieter frei. Die Beweislast, dass der Mieter die Verfahrenseröffnung kannte und deswegen durch Zahlung an den Vermieter nach Eröffnung nicht von seiner Schuld befreit wurde, trägt der Insolvenzverwalter. Umgekehrt wird die Kenntnis des Mieters von der Eröffnung dann vermutet, wenn diese öffentlich bekannt gemacht worden war, so dass der Mieter die Beweislast für seine Unkenntnis trägt, wenn er sich darauf beruft, mit befreiender Wirkung noch nach Eröffnung des Verfahrens an seinen Vermieter geleistet zu haben. War die Zwangsverwaltung des Grundstücks des Vermieters angeordnet worden, muss der Mieter weiterhin an den Zwangsverwalter zahlen, da die Eröffnung des Insolvenzverfahrens das Zwangsverwaltungsverfahren nicht beendet.

Dem Insolvenzverwalter steht kein Kündigungsrecht zu. Auch der Mieter kann nicht wegen Insolvenz des Vermieters außerordentlich kündigen (BGH, Urteil v. 23.1.2002, XII ZR 5/00, GE 2002, 1327, 1328). Gerät der Insolvenzverwalter mit der Mängelbeseitigung in Verzug, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrages der Bruttowarmmiete (BGH, Urteil v. 20.7.2005, VIII ZR 347/04, GE 2005, 1120) auch gegenüber dem Insolvenzverwalter, so dass er bis zur Beseitigung des Mangels wegen des zurückbehaltenen Betrages grundsätzlich nicht in einen kündigungsbegründenden Verzug gerät.

Der Mieter kann gegen den Anspruch des Insolvenzverwalters auf Zahlung der nach Verfahrenseröffnung fälligen Miete mit Ansprüchen auf Auszahlung eines Betriebskostenguthabens für Zeiträume vor Verfahrenseröffnung aufrechnen, sobald sich die Forderungen aufrechenbar gegenüberstehen (BGH, Urteil v. 21.12.2006, IX ZR 7/06, GE 2007, 288); denn Mietzahlungsansprüche stehen bedingten Forderungen i. S. d. § 95 Abs. 1 Satz 1 InsO gleich (BGH, Urteil v. 30.1.1997, IX ZR 89/96, ZIP 1997, 513 ff.). Außerdem kann er gegen eine Mietforderung aufrechnen, sofern es sich um die Miete für den zur Zeit der Eröffnung laufenden Kalendermonat bzw. bei Eröffnung nach dem 15. Tag des Monats um die Miete für den folgenden Kalendermonat handelt. Vorleistungen des Mieters für diesen Zeitraum sind wirksam, spätere Vorausverfügungen unwirksam (§ 110 Abs. 1 InsO).

Der Insolvenzverwalter ist auch zur Abrechnung über die Betriebskosten für diejenigen Zeiträume verpflichtet, in denen das Verfahren noch nicht eröffnet war. Er muss insoweit eine auf den Eröffnungstag abgegrenzte Abrechnung erstellen (vgl. dazu näher BGH, Urteil v. 21.12.2006, IX ZR 7/06, a. a. O.).

Endet das Mietverhältnis infolge fristloser Kündigung des Vermieters nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters, stellt die Pflicht zur Beseitigung der durch den Mieter bereits vor Insolvenzeröffnung durchgeführten Einbauten als Teil der Räumungsverpflichtung keine Masseverbindlichkeit gemäß § 55 InsO dar (OLG Celle, Urteil v. 20.7.2007, 2 U 85/07, ZMR 2007, 956).