Kinne/Schach/Bieber, BGB § 546a Entschädigung des Vermie ... / 1 Anwendungsbereich

Rz. 1

Der Anwendungsbereich von § 546a entspricht dem des § 546 (vgl. dort); die Vorschrift ist auch auf Leasingverträge anwendbar. Die Vorschrift gilt grundsätzlich nur im Verhältnis von Vermieter zum Mieter, nicht zwischen Hauptvermieter und Untermieter, insofern können allerdings Ansprüche aus dem Eigentümer/Besitzer-Verhältnis nach §§ 987 ff. in Betracht kommen. Kann sich aber der Untermieter gegenüber dem Vermieter auf einen auch für ihn wirkenden Kündigungsschutz nach §§ 573, 574 berufen oder findet § 565 Anwendung, ist § 546a zumindest entsprechend anzuwenden, ohne dass auf § 242 zurückgegriffen werden müsste (vgl. LG Köln, Urteil v. 14.12.1989, 1 S 278/89, NJW-RR 1990, 1231).

Die Beendigung des Mietverhältnisses richtet sich nach § 542. Jedoch ist bei einer Verlängerung des Mietverhältnisses (vgl. z. B. Fortsetzung nach §§ 574a bis c) § 546a nicht anwendbar. Durch Gewährung einer Räumungsfrist wird das Mietverhältnis aber nicht verlängert, sondern nur die Vollstreckung verhindert.

§ 546a bezieht sich auf alle Arten von Mietverhältnissen.

Wenn kein Mietverhältnis bestanden hat oder es nicht wirksam ist, können Ansprüche auf Schadensersatz, aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß §§ 812 ff. oder aus einem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis gemäß §§ 987 ff. gegeben sein (BGH, Urteil v. 15.5.2013, XII ZR 115/11, GE 2013, 1066).

§ 546a Abs. 1 findet zwar grds. auch im Verhältnis zwischen Mieter und Untermieter Anwendung.

Hinweis

Rechtsmangel des Untermietverhältnisses

Ist der Hauptmieter zur Räumung verpflichtet und macht der Hauptvermieter den Herausgabeanspruch geltend, stellt dies einen Rechtsmangel des Untermietverhältnisses dar. Wird der Untermieter in eine Notunterkunft eingewiesen, stellen die höheren erforderlichen Kosten hierfür bis zu dem Zeitpunkt, zu dem das Untermietmietverhältnis vom Untervermieter erstmals hätte gekündigt werden können, einen ersatzpflichtigen Schaden dar (BGH, Urteil v. 21.6.2023, VIII ZR 303/21, WuM 2023,473).

Nach Beendigung des Untermietverhältnisses steht dem Hauptmieter mangels eigener Nutzungsberechtigung aber kein Nutzungsentschädigungsanspruch gegen den Untermieter mehr zu, wenn auch das Hauptmietverhältnis beendet ist (KG, Urteil v. 1.3.2012, 8 U19/10, ZMR 2013, 26; OLG Saarbrücken, Urteil v. 2. 6. 2005, 8 U 180/04, NZM 2006, 180). Endet bei einer gewerblichen Weitervermietung das Zwischenmietverhältnis, wird gemäß § 565 das Mietverhältnis von dem gewerblichen Vermieter mit dem (End-)Mieter fortgeführt, sodass der Vermieter einen eigenen Mietzahlungsanspruch hat (KG, Urteil v. 23. 8. 2012, 8 U 22/12, NZM 2013, 31). Ist der Vermieter auch Eigentümer des Mietgrundstücks, geht bei Veräußerung des Grundstücks mit der Eintragung des neuen Eigentümers gemäß § 566 neben dem Rückgabeanspruch gemäߧ 546 auch der Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546a sowie ein evtl. Anspruch auf Schadensersatz wegen Räumungsverzugs auf den neuen Eigentümer über (Schmidt-Futterer/Streyl, § 546a Rn. 8).