Kinne/Schach/Bieber, BGB § 546a Entschädigung des Vermie ... / 2 Beendigung

Rz. 2

Hinweis

Anspruchsvoraussetzung

Der Anspruch aus § 546a setzt zunächst die Beendigung des (wirksam gewesenen) Mietvertrages voraus, unabhängig von dem Grund dafür, solange der Vertrag nicht – wie bei der Anfechtung – rückwirkend vernichtet worden ist.

Bei von Anfang an unwirksamem oder rückwirkend vernichtetem Vertrag bestehen ggf. Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung (§§ 812 ff.) und Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (§§ 987 ff.). Wird der Mietvertrag gemäß § 545 fortgesetzt, so schuldet der Mieter nur die vereinbarte Miete, da das Mietverhältnis rückwirkend als fortgesetzt gilt (BGH, Urteil v. 27.4.2016, VIII ZR 323/14 NZM 2016, 467). Bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund der Sozialklausel der §§ 574 – 574c kommt eine Rückwirkung insbes. bei Anwendung des § 574b Abs. 2 in Betracht. Wenn ein Härtegrund gemäß § 574 durch Widerspruch gegen die Kündigung geltend gemacht wird, schuldet der Mieter während des Schwebezustandes zunächst die vereinbarte Miete; kommt es nicht zur Vertragsfortsetzung, schuldet der Mieter rückwirkend Nutzungsentschädigung (Schmidt-Futterer/Streyl, § 546a Rn. 24.).

Achtung

Räumungsfrist irrelevant

Vertragliche oder gerichtliche/behördliche Räumungsfristen haben auf den Bestand des Mietverhältnisses keinen Einfluss, insb. kommt hierdurch kein Mietvertrag zu Stande. Deshalb haben Räumungsfristen auch keinen Einfluss auf den Nutzungsentschädigungsanspruch.

Erteilt der Vermieter jedoch sein Einverständnis mit der Verlängerung der im Kündigungsschreiben gesetzten Räumungsfrist ausdrücklich zum Zwecke des vertragsgemäßen Rückbaus des Mietobjekts durch den Mieter, fehlt es an dem für einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache erforderlichen Rücknahmewillen (OLG Celle, Beschluss v. 20.6.2011, 2 U 49/11, NZM 2012, 275). Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer von ihm nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses Schadensersatz jedenfalls in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung verlangen. Dass dem Untermieter kraft des Untermietvertrags nur ein einzelner Raum – eine "Kammer" – vermietet worden ist, spielt jedenfalls dann keine Rolle, wenn es dem Eigentümer nicht zumutbar ist, nur Teile der Wohnung zu vermieten (BGH, Urteil v. 11.12.2020, V ZR 26/20, WuM 2021, 113).