Kinne/Schach/Bieber, BGB § 546a Entschädigung des Vermie ... / 3 Gläubiger/Schuldner

Rz. 3

Gläubiger des Entschädigungsanspruchs ist der Vermieter. Steht ein Grundstück unter Zwangsverwaltung, ist nur der Zwangsverwalter aktiv legitimiert (BGH, Urteil v. 23.7.2003, XII ZR 16/00, NZM 2003, 871). Wird das Grundstück in der Zwangsversteigerung zugeschlagen, ist der Zwangsverwalter auch ohne entsprechende Ermächtigung im Aufhebungsbeschluss befugt, wegen Nutzungen aus der Zeit vor der Zuschlagserteilung Klage zu erheben, sofern der die Zwangsverwaltung betreibende Gläubiger im Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Zuschlagsbeschlusses noch nicht vollständig befriedigt worden ist (BGH, Urteil v. 11.8.2010, XII ZR 181/08, NZM 2010, 676). Der GbR mit Außenwirkung steht aufgrund ihrer Teilrechtsfähigkeit selbst der Entschädigungsanspruch zu. Bei einer bloßen (Eigentümer)Gemeinschaft, kann jeder Miteigentümer den Anspruch (im Prozess als gesetzlicher Prozessstandschafter) geltend machen, jedoch nur Leistung an alle verlangen (BGH, Urteil v. 11.9.2000, II ZR 324/98, NZM 2001, 45 für Mietzahlungsansprüche).

Hinweis

Abtretung

Der Anspruch ist unabhängig vom Rückgabeanspruch gemäß § 546 abtretbar. Die Abtretung sämtlicher gegenwärtiger und zukünftiger Mietansprüche umfasst regelmäßig auch die Nutzungsentschädigungsansprüche aus § 546a sowie der damit ggf. konkurrierenden Ansprüche aus §§ 812 ff. bzw. §§ 987 ff.

Rz. 4

Schuldner des Entschädigungsanspruchs ist nur der Mieter; Untermieter bzw. Dritte sind nicht zur Zahlung von Nutzungsentschädigung gemäß § 546a verpflichtet (OLG Hamburg, Urteil v. 19.8.1998, 4 U 28–97, NZM 1999, 1052). Mehrere Mieter haften als Gesamtschuldner. Auch ein ausgezogener Mitmieter schuldet die Nutzungsentschädigung, und zwar so lange bis die Räumung durch die verbliebenen Mitmieter erfolgt ist, die der ausgezogene Mitmieter ggf. veranlassen muss (LG Berlin, Urteil v. 30.9.2016, 65 S 63/16, GE 2016, 1444).

Hinweis

Wohngemeinschaft

Das gilt auch für eine Wohngemeinschaft; denn allein aus dem Abschluss eines Mietvertrages mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, kann nicht auf den Willen der Vertragsparteien geschlossen werden, den Mietern einen Anspruch auf Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel zu zugestehen (BGH, Urteil v. 27.4.2022, VIII ZR 304/21, GE 2022, 636).

Mieter sind ebenfalls die nach §§ 563 durch Erbschaft oder sonstige Rechtsnachfolge endgültig in den Vertrag eingetretenen Personen, nicht diejenigen, die von ihrem (ex-tunc wirkenden) Ablehnungsrecht gemäß § 563 Abs. 3 Gebrauch gemacht haben; dagegen schulden diejenigen Personen Nutzungsentschädigung, die ihre in §§ 563 bzw. § 580 vorgesehenen (ex-nunc wirkenden) Kündigungsrechte ausgeübt haben.

Rechtsfähige oder teilrechtsfähige Personengesellschaften (GbR, oHG, KG) sind als solche zur Zahlung von Nutzungsentschädigung verpflichtet.