Rz. 2
§ 548 gilt für alle Mietverhältnisse sowie gemäß § 581 Abs. 2 für Pachtverträge. Bei Mischmietverhältnissen kommt es darauf an, wo der Schwerpunkt der Vereinbarungen liegt; dabei ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil v. 13.1.2021, VIII ZR 66/19, GE 2021, 496; Bestätigung von BGH NZM 2008, 804; BGHZ 223, 290 = NZM 2020, 54 Rn. 21: jeweils m. w. N.). Will er die Räume selbst zu Wohnzwecken nutzen, ist § 548 anzuwenden. § 548 ist entsprechend anwendbar, wenn der auf die Gebrauchsüberlassung gerichtete Vertrag unwirksam war, aber es dennoch zur Gebrauchsüberlassung kam.
Rz. 3
Dem Wortlaut nach werden nur Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache erfasst, nicht jedoch Mietzahlungs- und Rückgabeansprüche.
Veränderung der Mietsache
Eine Veränderung liegt vor, wenn der Zustand des Mietobjekts bei Rückgabe nicht dem geschuldeten Zustand entspricht, also die Substanz der Mietsache negativ verändert worden ist. Unter § 548 fallen aber auch Ansprüche des Vermieters wegen vertragswidrigen Gebrauchs, die den Verkehrswert der Mietsache oder deren Vermietbarkeit vorübergehend negativ beeinflussen (Schmidt-Futterer/Streyl § 547 Rn. 16), wie z. B. Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verletzung der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht (OLG Frankfurt, Urteil v. 17.10.2014, 2 U 43/14, ZMR 2015, 18).
Rz. 4
Innerhalb von 6 Monaten verjähren nicht nur die Ersatzansprüche wegen des Zustands der Mietsache selbst, sondern auch wegen Veränderungen der mitvermieteten Sachen und Sachteile, die dem Mieter nicht zur alleinigen Nutzung zustehen, die er aber mitbenutzen darf (Hauseingang, Flure, Treppenhaus, Aufzug, Waschkeller, Garten etc.); unter Umständen sind auch Schäden an nicht mitvermieteten Sachen oder Flächen einzubeziehen (BGH, Urteil v. 23. 6. 2010, XII ZR 52/08, ZMR 2010, 932).
Rz. 4a
§ 548 ist weit auszulegen, sodass darunter fallen:
Schadensersatzansprüche
- aus vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache (OLG Düsseldorf NZM 2006, 866),
- wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (BGH VIII ZR 123/05 NJW 2006, 1588; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 16.2.2009, I – 24 U 6/08, ZMR 2009, 753)
- aus Verletzung von Obhuts- und Anzeigepflichten,
- aus positiver Forderungsverletzung – Beschädigung der Mietsache, Mietausfall (BGH, Urteil v. 19.11.1997, XII ZR 281/95, DWW 1998, 42),
- aus unerlaubter Handlung (auch eines Dritten, der in den Schutzbereich des Mietverhältnisses einbezogen ist – vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 1371); bei Vorsatz allerdings umstritten (BGH, NJW 1993, 279)
- aus unterlassenen Instandsetzungs- oder Erhaltungsmaßnahmen (BGH, Urteil v. 8.1.2014, XII ZR 12/13, GE 2014, 313)
sowie alle mit den vertraglichen Ansprüchen konkurrierenden Ansprüche, die auf demselben Sachverhalt beruhen; dabei handelt es sich hauptsächlich um Ansprüche aus unerlaubter Handlung. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache verjähren auch dann in der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1, wenn die Mietvertragsparteien in einem vorangegangenen Räumungsprozess einen Vergleich geschlossen haben, in dem sich der Mieter verpflichtet hat, von ihm genutzte Teilflächen des Grundstücks zu räumen, die nicht Gegenstand des Mietverhältnisses waren (BGH, Urteil v. 23.6.2010, XII ZR 52/08, a. a. O.). Innerhalb von 6 Monaten verjähren auch deliktsähnliche Ansprüche und sonstige Ansprüche wie diejenigen aus § 1004, aus Geschäftsführung ohne Auftrag, aus Bereicherung, aus dem Eigentum, aus § 280 wegen der Verletzung von Nebenleistungspflichten oder wegen vorvertraglichen Verschuldens. Auch Nebenansprüche des auf Leistung gerichteten Hauptanspruchs sowie Hilfsansprüche verjähren innerhalb von 6 Monaten, wie z. B. Gutachterkosten (AG Leipzig, Urteil v. 28.5.2014, 1 66 C 3153/13, NZM 2015, 83), die Verzugsschäden und alle, auch die monatlich neu entstehenden Mietausfallschäden, wenn der Vermieter wegen des Zustands an einer Weitervermietung gehindert ist.
Primär- oder Sekundäranspruch gleichbedeutend
Unerheblich ist, ob der Vermieter einen Primäranspruch etwa auf (Wieder-)Herstellung bzw. Beseitigung geltend macht oder einen Sekundäranspruch auf Zahlung (BGH, Urteil v. 8.1.2014, XII ZR 12/13, GE 2014, 313).
Rz. 5
Völlige Zerstörung der Mietsache
Bei völliger Zerstörung der Mietsache ist § 548 nicht anwendbar, weil die Sache überhaupt nicht zurückgegeben werden kann. Das richtet sich (wie im umgekehrten Fall der Vermieterpflicht nach § 535) danach, ob die Sache wiederhergestellt werden kann (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.12.1989, 10 U 54/89, ZMR 1990, 272).
Nicht anwendbar ist § 548 ebenfalls auf reine Erfüllungsansprüche des Vermieters, wie Rückgabeansprüche nach § 546, Mietzinsansprüche und Ansprüche aus §§ 546a, 571.
Dem Wortlaut nach sind nur Ansprüche des Vermieters als Vertragspartner erfasst. Nur ausnahmsweise wird auch der Anspruch des Eigentümers e...