Rz. 6
Die Sicherheitsleistung darf für Wohnraum grundsätzlich das Dreifache einer Monatsmiete im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Sicherheitsleistung – spätere Mieterhöhungen oder Mietminderungen (vgl. dazu unter Rn. 8) beeinflussen die Höhe grundsätzlich nicht – nicht übersteigen. Soweit die vom Wohnungsmieter erbrachte Kaution drei Monatsmieten übersteigt, steht ihm – unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache – ein Bereicherungsanspruch zu, der binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres verjährt, in dem der Mieter den überschießenden Betrag gezahlt hat (BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 91/10, GE 2011, 1013). Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, und Betriebskostenpauschalen, die zur Erhöhung der Miete gem. § 560 berechtigen, bleiben unberücksichtigt. Diese Begrenzung gilt für jede Form der Sicherheit, nicht nur für Barkautionen, sondern z. B. auch für Bürgschaften (LG Kassel, Urteil v. 19.12.1996, 1 S 613/96, NZM 1998, 328), für die Hinterlegung von mündelsicheren Wertpapieren usw., so dass der Vermieter, wenn er bereits eine Barkaution in der höchstzulässigen Höhe erhalten hat, vom Mieter keine weiteren Sicherheiten, etwa in Form einer Bürgschaft, einer Kaution für die Möblierung (LG Berlin, Urteil v. 20.2.1992, 67 S 328/91, WuM 1992, 472 [473]), für die Teppichabnutzung (AG Aachen, Urteil v. 16.7.1985, 12 C 365/84, WuM 1986, 336), für die laufende Renovierung (AG Lahnstein, Urteil v. 28.2.2012, 20 C 799/11, Juris) oder Auszugsrenovierung (AG Köln, Urteil v. 16.7.1985, 12 C 365/84, WuM 1986, 336; AG Köln, Urteil v. 17.3.1992, 208 C 605/91, WuM 1992, 369), die Genehmigung der Hundehaltung (AG Aachen, Urteil v. 4.11.2005, 85 C 85/05, WuM 2006, 304) oder für die Rückgabe der Schlüssel (LG Berlin, Urteil v. 19.2.1998, 67 S 506/96, MM 1998, 204) verlangen kann. Dabei macht es im Grundsatz keinen Unterschied, ob die Bürgschaft von einem Kreditinstitut oder einem Angehörigen des Mieters übernommen wird (für Bürgschaft BGH, Urteil v. 20.4.1989, IX ZR 212/88, BGHZ 107, 210).
Hat der Vermieter sich schon durch eine Barkaution abgesichert, so ist die Verpflichtung des Mieters zur Bürgschaftsstellung in diesem Umfang unwirksam (OLG Köln, Urteil v. 30.8.1988, 22 U 83/88, ZMR 1988, 429). Darauf kann sich auch der Bürge berufen (BGH, Urteil v. 20.4.1989, IX ZR 212/88, a. a. O.; OLG Hamburg, Urteil v. 31.1.2001, 4 U 197/00, NZM 2001, 375; AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 12.2.2009, 9 C 424/08, GE 2009, 659; AG Hattingen, Urteil v. 13.6.2008, 17 C 43/08, WuM 2008, 480), und zwar nicht nur bei Barkautionen (LG Kassel, Urteil v. 19.12.1996, 1 S 613/96, NZM 1998, 328 = WuM 1997, 555 = NJW-RR 1998, 661). Auch eine nur formelle Aufnahme eines Dritten als "Mieter" in den Mietvertrag mit dem alleinigen Zweck, zusätzliche Sicherheit zu erlangen, ohne mit diesem ein Mietverhältnis begründen zu wollen, steht dem Schutzgedanken des § 551 Abs. 1 entgegen (LG Leipzig, Urteil v. 26.1.2005, 01 S 5846/04, NZM 2006, 175; a. A. Derleder, NZM 2006, 601, 603). Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten handelt es sich jedoch auch dann nicht um eine Kaution im Sinne von § 551 Abs. 1, 4, wenn der Mieter bereits eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten geleistet hat; sie ist nicht gem. § 551 Abs. 4 unwirksam (BGH; Versäumnisurteil v. 14.6.2017, VIII ZR 76/17, GE 2017, 948).
Rz. 7
Diese Begrenzung auf die dreifache Monatsmiete gilt jedoch nicht für solche Bürgschaften, die ein Dritter dem Vermieter unaufgefordert (OLG Düsseldorf, Urteil v. 18.7.1997, 22 U 270/96, NJW-RR 1998, 81) unter der Bedingung gibt, dass ein Wohnraummietverhältnis zustande kommt, und der Mieter dadurch nicht erkennbar belastet wird (BGH, Urteil v. 10.4.2013, VIII ZR 379/12, NJW 2013, 1876; Urteil v. 30.6.2004, VIII ZR 243/03, GE 2004, 666; BGH, Urteil v. 16.10.1997, IX ZR 164/96, NJW-RR 1998, 259 f.; BGH, Urteil v. 6.5.1997, IX ZR 136/96, NJW 1997, 2233 f.; BGH, Urteil v. 30.3.1995, IX ZR 98/94, NJW 1995, 1886 ff.; Urteil v. 5.1.1995, IX ZR 101/94, NJW 1995, 959; BGH, Urteil v. 21.1.1993, I ZR 90/92, NJW 1993, 1261 f. – ständige Rspr.; a.A. AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 26.10.2015 , 213 C 104/15, GE 2016, 127 für elterliche Bürgschaft für volljährigen Mieter mit eigenem Haushalt und eigenem Einkommen; AG Kerpen, Urteil v. 14.2.2012, 104 C 366/11, ZMR 2012, 363; kritisch zu dieser Rspr. Derleder, NZM 2006, 601, 603); dies gilt auch dann, wenn zugleich eine Kaution in Höhe der dreifachen Nettokaltmiete vereinbart wurde (LG Berlin, Urteil v. 1.9.2016, 6 O 70/16, GE 2017,174).
Bei Bürgschaften unter Verwandten, insbes. bei Bürgschaften von Eltern für die Verbindlichkeiten ihrer Kinder kann man regelmäßig davon ausgehen, dass die mietenden Kinder hierdurch nicht belastet werden (Schmidt-Futterer/Flatow, § 551 Rn. 37). Den Beweis der Freiwilligkeit hat der Vermieter zu erbringen (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 29.8.2008, 238 C 17/08).