Klaus Schach, Hans-Jürgen Bieber
3.1 Ankündigung gegenüber dem Mieter
Rz. 9
Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind dem Mieter anzukündigen. Mieter ist grundsätzlich derjenige, der den Mietvertrag unterschrieben hat. Ist der Mieter eine Einzelperson, braucht die Ankündigung nur ihm gegenüber erfolgen. Sind Mieter mehrere Personen, müssen die Maßnahmen allen gegenüber angekündigt werden. Werden beide Ehegatten im Vertrag als Mieter aufgeführt und unterschreiben sie auch beide, sind beide Mieter geworden. Die Maßnahmen müssen allen gegenüber angekündigt werden (OLG Frankfurt/Main, WuM 1991, 103; LG Köln, Urteil v. 2.5.1990, 10 S 470/89, WuM 1990, 297). Ein Ehepartner scheidet auch nicht allein dadurch, dass er aus der Wohnung auszieht, aus dem Mietvertrag aus, sodass auch in diesem Fall die Maßnahme gegenüber dem ausgezogenen Mitmieter angekündigt werden muss. Die Ankündigung gegenüber dem allein in der Wohnung verbliebenen Ehepartner reicht nur dann aus, wenn im Ehescheidungsverfahren durch das Familiengericht die eheliche Wohnung allein dem in der Wohnung verbliebenen Ehepartner zugesprochen worden ist oder der andere Ehepartner schon seit mehreren Jahren ohne Hinterlassung einer neuen Anschrift ins Ausland verzogen ist und der in der Wohnung verbliebene Ehepartner mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses allein mit ihm einverstanden war (zur Kündigung: OLG Frankfurt/Main, WuM 1991, 103; LG Frankfurt/Main, Urteil v. 9.7.1991, 2/11 S 281/90, WuM 1992, 128). Auch kann in Erklärungen des nach dem Auszug eines Ehegatten aus der gemeinsam genutzten Ehewohnung in der Wohnung verbliebenen anderen Ehegatten gegenüber der Hausverwaltung des Vermieters ein stillschweigender Vertragsbeitritt gesehen werden (BGH, Urteil v. 13.7.2005, VIII ZR 255/04, NJW 2005, 2620.
Sind beide Ehegatten im Kopf des Mietvertrages als Mieter aufgeführt, unterschrieben hat aber nur einer von beiden, wird der andere ohne Hinzutreten weiterer Umstände nicht Vertragspartner (LG Hamburg , Beschluss v. 5.8.2010,333 S 17/10, GE 2011, 615; LG Berlin ,Urteil v. 15.6.2004, 63 S 237/03,GE 2004, 1096; LG Osnabrück , Urteil v. 6.6.2001,1 S 1099/00, NZM 2002, 943; LG Berlin, Urteil v. 8.10.2001,62 S 210/01, GE 2002, 189 = NZM 2002,119; LG Marburg, Urteil v. 27.9.2000, 5 S 36/00, WuM 2000, 690 u. Teil II Rn. 28). Dennoch sollte sicherheitshalber die Ankündigung gegenüber beiden erfolgen.
Ist nur ein Ehegatte im Mietvertragskopf als Mieter aufgeführt, unterschrieben haben aber beide Ehepartner, so dürfte nur der im Kopf des Mietvertrags aufgeführte Ehegatte Mieter geworden sein (LG Berlin, Urteil v. 15.6.2004, 63 S 237/03, GE 2004, 1096; LG Berlin, Urteil v. 8.10.2001, 62 S 210/01, GE 2002, 189 = NZM 2002, 119; vgl. auch Teil II Rn. 28). Da es aber im Wesentlichen von den Umständen des Einzelfalls abhängt, ob beide Eheleute Vertragspartner werden, wenn nur einer von ihnen unterzeichnet (LG Hamburg, Beschluss v. 5.8.2010, 333 S 17/10, GE 2011, 615), sollte auch in diesem Fall die Ankündigung an beide Ehegatten gerichtet werden.
Für die neuen Bundesländer ist zu beachten, dass gem. § 100 Abs. 3 ZGB bei vor dem 3.10.1990 geschlossenen Mietverträgen beide Ehegatten Mieter wurden, auch wenn nur einer von ihnen den Mietvertrag unterschrieben hatte (vgl. dazu Teil II Rn. 29). Daher ist bei Bestandsmietverhältnissen aus den neuen Bundesländern die Maßnahme immer beiden Ehepartnern anzukündigen.
Bei Wohngemeinschaften (vgl. dazu Teil II Rn. 21) kommt es allein auf die vertragliche Gestaltung an. Schließt den Mietvertrag nur ein Mitglied der Wohngemeinschaft ab, so ist nur diese Person Mieter. Der Vermieter braucht daher die Maßnahme nur gegenüber seinem Vertragspartner, dem den Mietvertrag abschließenden Mitglied der Wohngemeinschaft, anzukündigen. Sind mehrere im Rubrum des Mietvertrages als Mieter aufgeführt und haben sie alle den Vertrag unterzeichnet, muss der Vermieter die Ankündigung an alle aus dem Mietvertrag ersichtlichen Mitglieder der Wohngemeinschaft richten. Die Ankündigung muss jedem einzelnen Mitglied auch zugehen.
Studentische Wohngemeinschaft
Bei der Vermietung an eine studentische Wohngemeinschaft (vgl. dazu Teil II Rn. 21) sind Mieter immer die gegenwärtigen Mitglieder der Wohngemeinschaft, sodass die Ankündigung an diese zusammen gerichtet werden muss.
Bei sonstigen Wohngemeinschaften, die gegen den Vermieter einen Anspruch auf die Entlassung ausscheidender und Aufnahme neuer Mieter in den Mietvertrag haben (vgl. dazu LG Frankfurt, Urteil v. 28.7.2009, 2-11 S 230/08, WuM 2012, 192) muss der Vermieter die Ankündigung ebenfalls an die gegenwärtigen Mitglieder der Wohngemeinschaft richten. Die Ankündigung muss jedem einzelnen Mitglied auch zugehen.
Unter Umständen ist der Zugang der beiden gegenüber erklärten Ankündigung an nur einen Ehepartner auch dann wirksam, wenn im Mietvertrag – mit Widerrufsmöglichkeit – vereinbart worden ist, dass sich die Mieter gegenseitig zum Empfang von Erklärungen des Vermieters bevollmächtigen (Empfangsvollamcht KG, RE v. 25.10.1984, WuM 1985, 12; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, ...