Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555c Ankündigung von Modernis ... / 1.3 Entbehrlichkeit der Ankündigung

Rz. 3

Die Ankündigung ist nicht nur formale Voraussetzung dafür, dass der Mieter die Modernisierung dulden muss (Beuermann, GE 1986, 7 m. w. N.; LG Berlin, Urteil v. 19.11.1984, 61 S 37/84, GE 1985, 141), vielmehr löst die korrekte Ankündigung – wenn die sonstigen Voraussetzungen des § 555d erfüllt sind – den Duldungsanspruch überhaupt erst aus (KG, RE v. 1.9.1988, 8 RE-Miet 4048/88, ZMR 1988, 422 = GE 1988, 993; a. A., Bieber in MünchKomm, § 554 a. F. Rn. 34: nur Fälligkeitsvoraussetzung). Eine mangelhafte Ankündigung (fehlende, unvollständige oder verspätete Mitteilung) ist unwirksam, sodass schon aus diesem Grunde eine spätere Duldungsklage des Vermieters abgewiesen werden müsste (Beuermann, GE 1986, 7). Die nach § 555d Abs. 2 ansonsten erforderliche materielle Prüfung (vgl. dazu etwa KG, RE v. 22.6.1981, 8 W RE-Miet 4340/80, GE 1981, 757), d. h. Abwägung aller Umstände, hätte zu unterbleiben. Die Mitteilung ist also nicht nur eine Fälligkeitsvoraussetzung (so aber: LG Berlin, Urteil v. 4.9.1984, 65 S 474/83, GE 1984, 1125; OLG München, Beschluss v. 29.7.1991, 21 W 1961/91, WuM 1991, 481). Beginnt ein Vermieter ohne Ankündigung mit Modernisierungsmaßnahmen, die zu nicht lediglich unerheblichen Lärm-, Geruchs- und Staubimmissionen zu Lasten des Mieters führen, so kann dieser die weitere Ausführung im Wege der einstweiligen Verfügung unterbinden; der Antrag auf Einstellung von Modernisierungsmaßnahmen sowie sämtlicher bauvorbereitender Maßnahmen und Bauarbeiten ist zulässig, ohne dass die – vom Mieter ohnehin nur zu mutmaßenden – Maßnahmen im Einzelnen anzugeben wären (LG Berlin, Beschluss v. 12.3.2012, 63 T 29/12, WuM 2012, 213 = GE 2012, 1097 = ZMR 2012, 719 = NJW-RR 2012, 1229). Wird die Modernisierungsmaßnahme ohne Ankündigung und ohne Zustimmung des Mieters durchgeführt, kann der Mieter Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 14.9.2009, 67 S 345/08, GE 2010, 771).

Die vorherige Information des Mieters ist entbehrlich, wenn der Mieter der Modernisierung wirksam zugestimmt hat (LG Berlin, GE 1990, 315) oder sie tatsächlich geduldet hat, indem er die Handwerker die angekündigte Maßnahme in der Wohnung hat ausführen lassen (KG, RE v. 1.9.1988, 8 RE-Miet 4048/88, GE 1988, 993; OLG Stuttgart, RE v. 24.4.1991, 8 RE-Miet 1/90, NJW-RR 1991, 1108; OLG Frankfurt/Main, RE v. 5.9.1991, 20 RE-Miet 3/91, NJW-RR 1992, 145). Wenn der Mieter der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme mündlich oder schriftlich widersprochen hat, liegt auch dann keine Duldung vor, wenn er nicht gerichtlich gegen die Maßnahme (z. B. im Außenbereich) vorgegangen ist (LG Berlin, MM 1999, 390). Der duldungsunwillige Mieter ist insbesondere nicht verpflichtet, eine Außendämmung durch einstweilige Verfügung stoppen zu lassen (LG Berlin, Urteil v. 3.12.2004, 63 S 273/04, GE 2005, 1491).

Die Ankündigung ist entbehrlich bei Maßnahmen, die mit keinen oder nur unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache verbunden sind und zu keiner oder nur zu einer unwesentlichen Mieterhöhung führen (vgl. dazu Rn. 52 ff.).

Die Ankündigung ist ferner entbehrlich für Bagatellmaßnahmen. Eine förmliche Ankündigung i.S.d. § 555c ist nicht mehr entbehrlich bei Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat (so aber noch zur alten Rechtslage: BGH, Versäumnisurteil v. 4.3.2009, VIII ZR 110/08, WuM 2009, 290; LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 14.9.2009, 67 S 345/08, GE 2010, 771). Auch derartige Maßnahmen müssen nunmehr die Anforderungen des § 555c Abs. 1 erfüllen.