Harald Kinne, Klaus Schach
Rz. 10
Die geplante Maßnahme muss vom Vermieter angekündigt werden (LG Berlin, Urteil v. 17.5.1985, 64 S 115/84, GE 1986, 33). Wer Vermieter ist, ergibt sich grundsätzlich aus dem Mietvertrag (vgl. dazu § 535 Rn. 8 ff.).
Rz. 11
Miterben (§ 2032 Abs. 1) können nur zusammen die Maßnahme ankündigen; entweder werden die Erben dann namentlich in der Ankündigung aufgeführt oder die Erbengemeinschaft (vgl. dazu Teil II Rn. 22) wird in der Ankündigung schlagwortartig bezeichnet. Grundsätzlich ist es nicht notwendig, sämtliche Miterben mit Vor- und Nachnamen, Beruf und Anschrift aufzuführen. Da die Erbengemeinschaft jedoch keine eigene Rechtspersönlichkeit hat, wie z. B. Handelsgesellschaften, kann sie nicht als solche die Maßnahmen ankündigen. Mithin muss sie bei der Ankündigung von einem der Miterben, der von den übrigen Miterben bevollmächtigt worden ist, vertreten werden.
Verfügt ein Miterbe über seinen Anteil am Nachlass (§ 2033 Abs. 1), rückt der Erwerber in die Vermieterstellung ein. Dann muss der Erbschaftserwerber – ggf. zusammen mit den verbliebenen Erben – die Maßnahme ankündigen.
Bei der Erbauseinandersetzung (vgl. Teil II Rn. 22) tritt daher der Miterbe, dem das vermietete Grundstück zugeordnet wird, erst mit Eintragung als Alleineigentümer in das Grundbuch in das Mietverhältnis als Vermieter ein, sodass er erst ab Eintragung die Rechte aus dem Mietverhältnis geltend machen kann.
Rz. 12
Sind im Kopf des Mietvertrags mehrere Personen als Vermieter aufgeführt, hat aber nur eine von ihnen – ohne jeden Zusatz als Vertreter der übrigen Vermieter – unterschrieben (vgl. dazu Teil II Rn. 18), so braucht nur derjenige anzukündigen, der den Mietvertrag unterschrieben hat. Handelt es sich um Ehegatten (vgl. dazu Teil II Rn. 19), so sollten vorsichtshalber beide die Maßnahme ankündigen.
Rz. 13
Ist bei sog. Bauherrengemeinschaften (vgl. dazu Teil II Rn. 21) der Gesellschaftsvertrag noch nicht unterzeichnet, werden aber in diesem Stadium mit der Bauherrengemeinschaft Mietverträge geschlossen, so sind die Mitglieder dieser Bruchteilsgemeinschaft Vermieter. Da die von ihr beanspruchte Duldung einer Wohnungsmodernisierung auch von einzelnen ihrer Mitglieder aus eigenem Recht – klageweise – durchgesetzt werden kann (BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 242/10, GE 2011,ZMR 2012, 849), ist die Ankündigung nur eines Mitgliedes ausreichend.
Rz. 14
Die GbR, die im Mietvertrag als Vermieter aufgeführt ist, kann als solche die Modernisierung ankündigen. Der Gesellschafterwechsel ändert daran nichts.
Bei der GmbH & Co. KG muss der geschäftsführende Gesellschafter der GmbH ankündigen, bei den Handelsgesellschaften und Kapitalgesellschaften jeweils das vertretungsberechtigte Organ.
Rz. 15
Wird lediglich der Vertreter im Mietvertrag als Vermieter aufgeführt (vgl. dazu Teil II Rn. 18), ohne dass dieser zu erkennen gibt, dass er nur als Vertreter eines Dritten handelt, so kommt der Mietvertrag mit dem Vertreter der Gesellschaft zustande mit der Folge, dass er als Vermieter die Maßnahme ankündigen muss. Ist der Mietvertrag mit dem Vermieter zustande gekommen, weil der Vertreter sein Handeln im Namen des Vermieters offenbart hat, muss der Vermieter ankündigen. Wird aus der Ankündigung des Vertreters die Person des Vermieters als Absender erkennbar, muss das Vertretungsverhältnis offengelegt sein. Eine entsprechende Vollmachtsurkunde muss im Original beigefügt sein, weil anderenfalls der Mieter die Mitteilung gem. dem analog anwendbaren § 174 unverzüglich mit der Folge zurückweisen kann, dass die Ankündigung unwirksam ist (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555c Rn. 10; Staudinger/Emmerich, § 554 Rn. 42).
Rz. 16
Die Kommanditgesellschaft (vgl. dazu Teil II Rn. 29) wird durch den persönlich haftenden Gesellschafter vertreten (§ 161 Abs. 2 i. V. m. §§ 125-127 HGB), der die Maßnahmen im Namen der KG ankündigen muss.
Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung wird durch ihre Geschäftsführer vertreten (§ 35 Abs. 1 GmbHG), die die Maßnahmen im Namen der GmbH ankündigen müssen. Die Maßnahmen der juristischen Personen (AG, GmbH, Gen) müssen durch ihre vertretungsberechtigten Organe angekündigt werden, deren Vertretungsmacht sich aus der Satzung ergibt und in öffentlichen Registern (Handelsregister) verlautbart wird.
Rz. 17
Von mehreren Miteigentümern (vgl. dazu Teil II Rn. 18) ist grundsätzlich nur der allein den Mietvertrag abschließende Miteigentümer verpflichtet, die Maßnahme anzukündigen.
Rz. 18
Im Falle der Zwangsversteigerung (§ 57 ZVG) muss ab Zuschlag der Ersteigerer die Maßnahme ankündigen.
Rz. 19
Bedient sich der Vermieter einer Hausverwaltung (vgl. dazu Teil II Rn. 18), so wirkt deren Ankündigung der Maßnahme nur dann für ihn, wenn die Hausverwaltung die Maßnahme ausdrücklich im Namen des Vermieters ankündigt oder die Umstände ergeben, dass die Erklärung in seinem Namen erfolgen soll (§ 164 Abs. 1). Sagt also die Hausverwaltung nichts über ihre Vertreterstellung oder ergeben die Umstände nichts Derartiges so ist die Ankündigung unwirksam. Nur dann, wenn ...