Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555d Duldung von Modernisieru ... / 2.2.3 Vorausgegangene Verwendungen

Rz. 11

Zu berücksichtigen sind im Rahmen der Abwägung auch vorausgegangene Verwendungen des Mieters (LG Berlin, Urteil v. 20.4.1999, 64 S 316/98, ZMR 1999, 554 = NZM 1999, 1036), soweit grundsätzlich eine Duldungspflicht gem. § 555d Abs. 1 besteht. Vorausgegangene Aufwendungen spielen keine Rolle, wenn die Maßnahme des Vermieters angesichts des vom Mieter bereits geschaffenen Zustands keine Modernisierungsmaßnahme darstellt – und somit auch nicht zu dulden ist (vgl. dazu BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 25/12, ZMR 2013, 106; BGH, Urteil v. 20.6.2012, VIII ZR 110/11, NJW 2012, 2954). Für den Mieter, der die Räume bereits auf eigene Kosten modernisiert oder sonst in ihrem Wohnwert verbessert hat, können Verbesserungsmaßnahmen des Vermieters eher eine Härte bedeuten als für andere Mieter; dieser Gesichtspunkt wird freilich von sehr unterschiedlichem Gewicht sein, je nachdem, ob die Verwendung mit Zustimmung oder wenigstens mit Wissen des Vermieters vorgenommen worden ist, welcher Art sie ist und wie weit sie zurückliegt. Nicht schutzwürdig ist insoweit der Mieter, der in seiner Wohnung Investitionen ohne Wissen oder gegen den Willen des Vermieters vorgenommen hat (Schmid, BLGBW 1983, 62; a. A. Röder, NJW 1983, 2665). Nicht jede vorausgegangene Verwendung des Mieters führt zu einer Unzumutbarkeit, entscheidend ist der Zeitfaktor (LG Hamburg, Urteil v. 2.9.1983, 11 S 157/83, MDR 1983, 1026 = GE 1985, 361). Investitionen des Mieters stellen umso eher eine unzumutbare Härte für den Mieter dar je höher seine vorausgegangenen Verwendungen waren und je kürzer sie zeitlich zurückliegen; umgekehrt müssen zeitlich länger zurückliegende – und möglicherweise auch nicht allzu hohe – Verwendungen eher außer Betracht bleiben (LG Hamburg, a. a. O.). Die Höhe der Aufwendungen und der Zeitpunkt der Verwendung sind insoweit in eine Relation zu setzen. Der Mieter kann eine vor drei Jahren von ihm selbst eingebaute Nachtstromspeicherheizung einem geplanten Zentralheizungseinbau entgegenhalten (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 7.9.1979, 12 C 459/79; LG Hamburg, Urteil v. 2.9.1983, 11 S 157/83, MDR 1983, 1026 = GE 1985, 361). Gleiches gilt, wenn der Mieter mit Zustimmung des Vermieters eine Etagenheizung und Durchlauferhitzer eingebaut hat (LG Berlin, MM 1984, Heft 12, 24) oder eine Einzelantenne montiert hat und der Vermieter eine Gemeinschaftsantenne montieren will (AG Berlin-Wedding, MM 1987, 77). Soweit der Mieter die Wohnung mit öffentlichen Mitteln modernisiert hatte, sind bei der Härteabwägung von den Gesamtkosten der Mietermodernisierung die durch öffentliche Förderung übernommenen Kosten nicht abzuziehen (LG Berlin, Urteil v. 20.4.1999, 64 S 316/98, ZMR 1999, 554; a.A. Schmidt-Futtere/Eisenschmid, § 555d Rn. 41: Zurechnung der öffentlichen Mittel jedenfalls insoweit, als es um die Ermittlung der Abwohndauer geht). Starre Regeln bezüglich Höhe und Zeitablauf können nicht aufgestellt werden. Kaufmännische und/oder steuerliche Abschreibungsgesichtspunkte sind auch kein geeigneter Maßstab (vgl. aber AG Berlin-Charlottenburg, MM 1987, 256: 10 % jährliche Wertminderung bei Nachtstromheizung, allerdings zum § 547a [a. F.]), ebenso wenig die voraussichtliche Lebensdauer der Maßnahme; denn der Mieter kann nicht damit rechnen, dass eine solche Verbesserungsmaßnahme während der ganzen Zeit, in der sie ihre Funktion erfüllt, nicht auszutauschen ist (LG Hamburg, Urteil v. 2.9.1983, 11 S 157/83, MDR 1983, 1026 = GE 1985, 361), weil insoweit auch die berechtigten Interessen des Vermieters zu berücksichtigen sind. Als Anhaltspunkt für die zu bemessende Zeitspanne und die Höhe der Aufwendungen können aber § 19 Abs. 1 BMG (am 1.1.1988 außer Kraft getreten [vgl. § 8 Abs. 2 Nr. 1 GVW, a. a. O.]) und § 2 des Gesetzes zur Änderung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, anderer wohnungsbaurechtlicher Vorschriften und über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen v. 21.7.1961 dienen, wonach der Betrag einer Jahresmiete in vier Jahren abgewohnt wird (LG Berlin, Urteil v. 18.3.2016,65 S 171/15, juris; LG Berlin, Urteil v. 8.11.2010, 67 S 47/10, juris; LG Berlin, Urteil v. 13.3.1998, 64 S 35/97, GE 1998, 616; LG Berlin, Urteil v. 20.4.1999, 64 S 316/98, ZMR 1999, 554 [555] = NZM 1999, 1036; ähnlich OLG Frankfurt, RE, RiM 1, 53; vgl. im Übrigen die ähnliche Regelung in § 57c Abs. 2 ZVG). Eine nach § 555d Abs. 2 Satz 1 unbillige Härte liegt bei der nach der Landesbauordnung vorgeschriebenen Nachrüstung der Mietwohnung mit Rauchmeldern auch dann nicht vor, wenn der Mieter selbst die Wohnung bereits mit entsprechenden Meldern ausgestattet hatte (AG Hamburg-Wandsbek, Urteil v. 13.6.2008, 716c C 89/08, NZM 2009, 581).

Andererseits muss sich der Vermieter an gegebene Zusagen halten. Ist Gegenstand seiner Absprache mit dem Mieter gewesen, dass der Vermieter innerhalb eines bestimmten Zeitraumes keine vergleichbaren Investitionen tätigen werde, dann muss er sich daran festhalten lassen (AG München, Urteil v. 3.11.2017, 423 C 8953/17). Der Mieter ist nicht verpfli...