Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555d Duldung von Modernisieru ... / 7 Abweichende Vereinbarungen

Rz. 22

Gem. § 555d Abs. 7 sind zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Vereinbarungen unwirksam. Dies gilt nur für Mietverhältnisse über Wohnraum. Vereinbarungen, die eine Berücksichtigung seiner Aufwendungen bei seinen – mit Zustimmung des Vermieters erfolgten – Modernisierungsmaßnahmen bei späteren vermieterseitigen Modernisierungsmaßnahmen ausschließen sollen, sind daher bei Wohnraummietverhältnissen unwirksam. Ebenso sind unwirksam Vereinbarungen in Wohnraumietverträgen, durch die sich der Mieter verpflichtet, bestimmte Modernisierungsmaßnahmen unabhängig davon zu dulden, ob personalen Härtegründe (vgl. dazu oben Rn. 8 – 11) vorliegen.

Rz. 23

Unwirksam sind weiterhin Vereinbarungen, durch die die Mitteilungspflicht des Mieters abweichend geregelt wird, indem entweder der Beginn der Mitteilungsfrist (vgl. oben Rn. 16) auch an formell unwirksame Modernisierungsankündigungen geknüpft, die Frist verkürzt oder die Form der Mitteilung (vgl. oben Rn. 17) erschwert wird (etwa durch Vereinbarung der Schriftform). Unwirksam wären auch Vereinbarungen, dass der Mieter nach Ablauf der Frist generell mit Härteeinwendungen ausgeschlossen ist, weil ihm damit die Möglichkeit genommen wird, unverschuldete Überschreitungen der Frist noch nach ihrem Ablauf geltend zu machen. Unwirksam wären auch Vereinbarungen, dass der Mieter die Umstände für die Verzögerung binnen bestimmter Frist mitzuteilen hat, da ihm damit die Möglichkeit genommen wäre sich darauf zu berufen, dass die Überschreitung dieser Frist unverschuldet war und die Mitteilung deshalb noch unverzüglich erfolgte. Auch die Erschwerung der Mitteilung durch Vereinbarung einer die Textform überschreitenden Form wäre unwirksam.

Rz. 24

Hinweis

Zulässig sind dagegen auch bei Wohnraummietverhältnissen Vereinbarungen, die zugunsten des Mieters von § 555d Abs. 1 – 6 abweichen.

Das wäre der Fall, wenn der bei der Abwägung der Interessen zu berücksichtigende Personenkreis auf Mieterseite erweitert würde. Dagegen wäre eine Definition dieses Personenkreis unwirksam, die hinter der von der Rechtsprechung entwickelten Definition (vgl. oben Rn. 6 und 7) zurückbleibt. Wirksam wäre eine Erweiterung der auf Mieterseite zu berücksichtigenden Härtegründe, wie z. B. die Berücksichtigung der zu erwartenden Mieterhöhung bereits bei der Abwägung der Zumutbarkeit der Duldung, die Erleichterung der Mitteilung der Härtegründe durch Verlängerung der Frist und/oder erleichterte Form (z. B. E-Mail), sowie die Berücksichtigung auch der schuldhaft verspäteten Mitteilung und/oder Erleichterung des Inhalts und der Form der Mitteilung über die Gründe und Umstände der Verspätung der Mitteilung sowie eine Vereinbarung, wonach der Vermieter sich verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen für eine bestimmte Dauer nur mit Zustimmung des Mieters durchzuführen (LG Berlin, Urteil v. 14.6.2016, 67 S 19/16 ZMR 2016, 691). Hat sich der Erwerber in dem Kaufvertrag über das vermietete Mietwohngrundstück verpflichtet, zur Vermeidung von Luxusmodernisierungen sich an dem für Modernisierungsmaßnahmen geltenden maßgeblichen Standard bei öffentlich geförderten Baumaßnahmen zu orientieren, kann er nicht die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verlangen, die über diesen Standard hinausgehen. In Berlin gehören dazu die Dämmung der Bodenplatte, die Herstellung eines Heizestrichs, der Einbau einer aufwendigen dreiflügeligen Massivholztür mit einer Breite von 2,17m anstelle eines einfachverglasten Holzkastendoppelfensters als direkter Zugang zum Garten, der Einbau von drei Dachflächenfenstern in einem Zimmer der Wohnung im 1. Obergeschoss, Einbau eines Handtuchheizkörpers, einer Fußbodenheizung (LG Berlin, Urteil v. 21.12.2021, 63 S 94/20, GE 2022, 361).

Rz. 25

Da gem. § 578 Abs. 2 Satz 1 auf Mietverhältnisse über Geschäftsraum nur die Abs. 1 bis 6 des § 555d entsprechend anwendbar sind, sind abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Gewerberaummieters zulässig.