Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555d Duldung von Modernisieru ... / 8 Verhältnis der Modernisierungsregelungen zu den Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüchen

Rz. 26

Die Erfüllungs- und Gewährleistungsrechte des Mieters bleiben von §§ 555a-f BGB weitgehend unberührt (AG Hohenschönhausen, Urteil v. 12.5.2004, 11 C 519/03, MM 2004, 265; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555d Rn. 91; Emmerich-Sonnenschein, § 554 Rn. 32).

Der Mieter kann daher die Wiederherstellung des - unter Berücksichtigung der Modernisierung - vertragsgemäßen Zustandes verlangen. Der Vermieter muss daher nach Abschluss der Arbeiten sämtliche noch verbliebene Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs beseitigen. Beispielsweise kann der Mieter verlangen, dass nach Erneuern der Fenster- und Türanlagen im Zuge einer Modernisierung die Balkontür durch eine solche ersetzt, die sich von außen - wie zuvor auch - abschließen lässt (LG Bonn, Urteil v. 2.7.1990, 6 S 86/90, WuM 1990, 388). Waren am Balkon der Mietwohnung vor Erneuerung der Hausfassade zur Aufnahme von Blumenkästen geeignete Metallgitterhalterungen angebracht, steht nach Abschluss der Fassadenarbeiten dem Mieter ein Anspruch auf Wiederanbringung oder Erneuerung der Schutzgitterhalterungen für Blumenkästen zu (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, MM 1990, 353). Der Mieter hat auch einen Anspruch darauf, dass funktionsfähige Außenjalousien nach einer durchgeführten Wärmedämmung wieder angebracht werden (LG Berlin GE 1997, 1341;= NZM 1998, 432; a. A. LG Berlin, Urteil v. 22.3.2010, 67 S 306/09, juris).

Der Mieter ist zudem (LG Berlin, Urteil v. 24.6.2014, 63 S 373/13, GE 2014, 938 = NZM 2014, 824) bei Aufhebung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch die Modernisierungsmaßnahmen von der Entrichtung der Miete befreit bzw. bei Minderung der Tauglichkeit der Mietsache nur zur Zahlung einer angemessenen herabgesetzten Miete, und zwar nicht nur während der Bauphase, z. B. wegen des mit den Maßnahmen verbundenen Lärms und Schmutzes, sondern auch nach der Bauphase bei nunmehr eingeschränkter oder aufgehobener Tauglichkeit einzelner Räume zum vertragsgemäßen Gebrauch, z. B. bei verringertem Lichteinfall durch neue Fenster, bei möglichem Blick Dritter auf den Balkon der Wohnung (LG Berlin MM 2000, 222) oder dem Verlust von Stellflächen durch Heizungsrohre oder Heizkörper. Eine starke Einsehbarkeit des Balkons kann bereits der Duldung der Modernisierungsmaßnahme entgegenstehen (LG Berlin, Beschluss v. 25.9.2015, 65 S 193/15, WuM 2017, 30).

Die Duldung der Modernisierungsmaßnahme schließt die Minderung der Miete nicht aus (LG Mannheim, WuM 1986, 139; AG Hamburg, WuM 1987, 272). Das gilt auch dann, wenn der Mieter einen Mangel erst nach Abschluss der Bauarbeiten erkennen konnte, z. B., wenn er lange nach Abschluss der Bauarbeiten wegen der Verarbeitung gesundheitsschädlicher Baustoffe krank wird (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555d Rn. 92).

Gem. § 536a Abs.1a ist der Mieter ausnahmsweise mit einer Mietminderung für einen Zeitraum bis zu drei Monaten ausgeschlossen, soweit die Minderung der Tauglichkeit aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 dient.