Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555e Sonderkündigungsrecht de ... / 2 Kündigungsfrist

Rz. 2

Die Kündigung muss bis zum Ablauf der Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, dem Vermieter zugehen. Bei mehreren Mietern ist der Zugang der Kündigung des "letzten" Mieters maßgebend. Die Darlegungs- und Beweislast für den rechtzeitigen Zugang trifft den Mieter. Am sichersten erscheint der Einwurf des Kündigungsschreibens in den Briefkasten des Vermieters in Gegenwart eines Zeugen, der sowohl den Einwurf als auch den Inhalt des eingeworfenen Schreibens bekunden kann. Die Kündigung per Einschreiben ist weniger sicher, da der Zugang des Benachrichtigungsscheines nicht den Zugang des Einschreibebriefes ersetzt (KG, Beschluss v. 10.6.2010, 8 U 11/10, ZMR 2010, 954). Umstritten ist, ob der Empfänger einer Benachrichtigung über die Niederlegung einer Zustellung ohne Weiteres gehalten ist, das für ihn niedergelegte Schriftstück abzuholen (verneinend KG a. a. O.). Konnte der Vermieter mit der Kündigung des Mieters rechnen, kann bei Nichtabholung oder verzögerter Abholung als fingierter Zeitpunkt für den Zugang derjenige angenommen werden, zu dem die Einlösung des Benachrichtigungszettels möglich und zumutbar erscheint, regelmäßig also der nächste Werktag (LG Berlin, Urteil v. 1.7.2004, 3 S 317/03, GE 2004, 1232). Hat der Mieter mit Einwurfeinschreiben beim Vermieter gekündigt, so spricht der Beweis des ersten Anscheins für den Zugang der Kündigung, wenn Ein – und Auslieferungsbeleg übereinstimmen und das Zugangsdatum des Auslieferungsbeleges den rechtzeitigen Zugang dokumentiert (AG Erfurt, Urteil v. 20.6.2007, 5 C 1734/06, WuM 2007, 580). Der Mieter muss sich auch das Verschulden von Erfüllungsgehilfen bei der Übermittlung der Kündigung zurechnen lassen muss. Übergibt der Mieter daher die Angelegenheit einem Dritten (Mieterverein, Rechtsberater, Rechtsanwalt), damit dieser überprüft, ob eine Kündigung möglich ist und wie sie zu erfolgen hat, so hat es der Mieter zu vertreten, wenn der Dritte die Kündigung erst nach Ablauf der Frist erklärt Auch ein Verschulden der von ihm beauftragten Vertrauensperson hat er zu vertreten. Fraglich ist, ob dem Mieter auch das Verschulden der Post oder anderer Zustellungsdienste bei dem verspäteten Zugang angelastet werden kann, wenn auf dem Postweg für ihn unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen eintreten.

Die Kündigung kann nur zum Ende des folgenden Monats, nicht für einen anderen Kündigungszeitpunkt erklärt werden. Stützt der Mieter seine Kündigung ausdrücklich auf § 555e, ist es unschädlich, wenn er einen anderen Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses angibt. Nicht geregelt ist der Fall, dass der Vermieter die Modernisierungsankündigung unterlässt, der Mieter aber gleichwohl die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen duldet. Da die Duldung der Maßnahme jedoch nicht mit dem Verzicht auf das Sonderkündigungsrecht gleichzusetzen ist, ist die Kündigung auch in diesem Fall zulässig. Das Sonderkündigungsrecht kann aber auch in diesem Fall nur bis zum Ablauf des Monats nach Kenntnis des Mieters von der Maßnahme ausgeübt werden (LG Berlin, Urteil v. 12.2.1999, 64 S 172/97, GE 1999, 573; a. A. LG Essen, WuM 1990, 513). Die Frist für die Ausübung des Kündigungsrechts kann auch dadurch ausgelöst werden, dass der Mieter auf andere Weise als durch eine formell wirksame Ankündigung über Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung unterrichtet worden ist.