Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555f Vereinbarungen über Erha ... / 3 Vereinbarungen über Gewährleistungsansprüche und Aufwendungsersatzansprüche

3.1 Gewährleistungsansprüche

Rz. 7

Die Gewährleistungsansprüche des Mieters bleiben von seiner Pflicht zu Duldung der Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen unberührt. Der Mieter kann also vom Vermieter sowohl die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes – unter Berücksichtigung der Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme – verlangen als auch mindern. Die Mietvertragsparteien können aber gem. § 555f Nr.2 aus Anlass von derartigen Maßnahmen auch Vereinbarungen darüber treffen, und zwar sowohl zum Nachteil des Mieters, z. B. durch Festlegung eines geringen Mietminderungssatzes oder durch Erschwerungen, indem der Mieter den Minderungsbetrag erst nachträglich geltend machen kann, als auch zu seinem Vorteil, indem beispielsweise der Mieter durchgehend die Miete mindern darf, auch wenn die Mietminderung gem. § 536 Abs. 1a ausgeschlossen wäre (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555f Rn. 16). Eine in einer Modernisierungsvereinbarung enthaltene Abrede einer Minderung bis zu 100 % setzt jedoch nur einen Minderungsrahmen; für die Minderung im Einzelnen kommt es auf die jeweilige Beeinträchtigung an (LG Berlin, Urteil v. 18.2.2002, 67 S 54/00, GE 2002, 1064). Der Mieter kann sich mit dem Vermieter auf eine bestimmte Minderung auch für die Zukunft jedenfalls dann einigen, wenn es sich um einen befristeten Zeitraum handelt. Ein genereller Ausschluss des Minderungsrechts ist jedoch auch individualvertraglich ausgeschlossen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555f Rn. 17). Er kann im Übrigen hinsichtlich der geplanten Baumaßnahmen auch für einen bestimmten Zeitraum für die Zukunft auf eine weitergehende Minderung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wirksam verzichten (LG München, Urteil v. 9.12.2011, 14 S 9823/11, ZMR 2012, 192 = GE 2012, 336).

Vereinbarungen sind auch zulässig über Schadensersatzansprüche des Mieters aus § 536a BGB, wie z.B. eine Regelung über einen individuellen Haftungsausschluss für fahrlässiges Handeln des Vermieters (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555f Rn. 21). Im Wohnraummietverhältnis ist jedoch ein formularvertraglicher Haftungsausschluss des Vermieters für leichte Fahrlässigkeit bei der Verletzung von Instandhaltungspflichten unzulässig, wenn der Mieter das ausgeschlossene Risiko nicht beherrschen und auch nicht versichern kann (BGH, Urteil v. 24.10.2001, VIII AZR 1/01, WuM 2002,141).

3.2 Aufwendungsersatzansprüche

Rz. 8

Wirksam wären auch Vereinbarungen über die Höhe des Aufwendungsersatzanspruchs (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555f Rn. 18). Die vergleichsweise Festlegung der Höhe des Aufwendungsersatzanspruchs des Mieters (z. B. Erlass einer oder mehrerer Monatsmieten) ist zulässig (LG Berlin, Urteil v. 23.2.2001, 63 S 204/00, MM 2002, 52). Haben die Parteien (wirksam) eine einvernehmliche Vereinbarung über die Höhe des vom Vermieter zu leistenden Ausgleichs getroffen, kann sich der Mieter nicht auf tatsächlich entstandene höhere Kosten berufen (z. B. wegen notwendiger tischlermäßiger Anpassung der von ihm eingebrachten Einbauküche, LG Berlin, a. a. O.).

3.3 Mitwirkungspflichten

Rz. 8a

Denkbar ist auch, den Mieter individualvertraglich zu verpflichten, Möbel zu entfernen oder zu verrücken bzw. Maßnahmen im Rahmen von Kleinreparaturen durchzuführen. Weitergehende Arbeiten können auf den Wohnraummieter nicht abgewälzt werden. Formularvertraglich zulässig wäre nur eine Beteiligung des Mieters an den Kosten der Kleinreparaturmaßnahmen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555f Rn. 20).