Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555f Vereinbarungen über Erha ... / 4 Vereinbarungen über die Höhe der zukünftigen Miete

Rz. 9

Die Parteien können sich individual-vertraglich auch auf die Höhe der zukünftigen Miete einschließlich etwaiger Betriebskosten einigen. Die Parteien können eine Beschränkung der Mieterhöhung nach § 559 ebenso vereinbaren wie auch eine höhere Miete als nach § 559 Abs. 1 zulässig. Die Mieterhöhung kann auch gestaffelt werden dahingehend, dass sie zunächst unter der nach § 559 Abs. 1 zulässigen Mieterhöhung bleibt und dann bis zur vereinbarten Höhe jährlich ansteigt. Die Miete kann auch in einer Höhe vereinbart werden, welche die ortsübliche Vergleichsmiete für modernisierte Wohnungen übersteigt. Grenze ist insoweit lediglich § 5 WiStG, der die Vereinbarung einer unangemessen hohen Miete verbietet, die unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen zustande gekommen ist. Die bei Modernisierung der Wohnung mit dem Vermieter getroffene Vereinbarung, dass sich die Miete stets am Mittelwert des einschlägigen Mietpreisspiegels orientiert, stellt jedoch keinen Verzicht auf Mieterhöhungen wegen wohnwerterhöhender Sondermerkmale des Mietspiegels dar (LG Berlin, Urteil v. 18.1.2011, 63 S 241/10, GE 2012, 411). Einigen sich die Mietertragsparteien nach der Modernisierung auf eine neue Miete liegt darin ein Ausschluss weiterer Mieterhöhungen gem. § 559 (Arzt in MünchKomm, § 555f Rn. 25; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555f Rn. 23). Diese einvernehmlich von den Parteien vereinbarten Mieterhöhungen bleiben bei der Berechnung der Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB nach § 558 Abs. 1 Satz 3 unberücksichtigt (BGH, Urteil v. 9.4.2008, VIII ZR 287/06, GE 2008, 729).

Rz. 10

Fraglich ist, ob die Parteien sich anlässlich der Modernisierungsmaßnahme auch auf eine Änderung der Mietstruktur einigen können, da als Beispiel für eine Vereinbarung nur die "Höhe" der Miete genannt ist. Da aber andere Vereinbarungen nicht ausgeschlossen sind (insbesondere), können sich die Parteien auch auf die Änderung der Mietzinsstruktur einigen, wofür bei im Mietvertrag vereinbarter Schriftform oder bei auf längere Zeit als ein Jahr abgeschlossenen Mietverträgen eine schriftliche Einigung erforderlich ist. Damit Modernisierungen häufig neue Betriebskosten hinzukommen, ist eine derartige Vereinbarung auch sinnvoll. Zu beachten ist dabei, dass bei der Umstellung der Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete mit Vorschüssen nicht in den Abrechnungszeitraum für Heiz -und Warmwasserkosten eingegriffen wird und kein längerer Abrechnungszeitraum als ein Jahr gewählt wird.