Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 3.5.2 Nutzbare Leistungen

Rz. 55

Als Betriebskosten sind grundsätzlich nur die Kosten für diejenigen Leistungen umlagefähig, die für den Mieter nutzbar sind. Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit den Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, benachteiligt den Mieter unangemessen (BGH, Urteil v. 8.4.2009, VIII ZR 128/08, GE 2009, 711; LG Berlin, Urteil v. 14.9.2005, 64 S 77/05, GE 2005, 1489). Anders ist es im Fall des Mieters einer Erdgeschosswohnung, dessen Wohnung mit einem Aufzug erreicht werden kann, auch wenn er ihn wegen der Lage der Wohnung faktisch nicht nutzt (BGH, Urteil v. 13.9.2006, VIII ZR 71/06, ZMR 2006, 919; BGH, Urteil v. 20.9.2006, VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557; LG Berlin, Urteil v. 5.12.2006, 65 S 210/06, GE 2007, 446; LG Augsburg, Urteil v. 21.1.2003, 4 S 3689, ZMR 2003, 836).

Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten benachteiligt diesen auch nicht unangemessen (BGH, Urteil v. 20.9.2006, VIII ZR 103/06, GE 2006, 1398; AG Berlin-Mitte, Urteil v. 9.6.2015, 5 C 443/14, GE 2015, 1296; a. A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 194). Auch der Mieter eines im Erdgeschoss des Hauses gelegenen Ladenlokals wird durch die formularmäßige Umlage der Aufzugskosten nicht unangemessen benachteiligt (OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.7.2013, 10 U 144/12, ZMR 2015, 544).

Die Umlage der auf Kfz.-Stellplätze anfallenden Betriebskosten auf Wohnraummieter, die keinen Stellplatz gemietet haben, ist ebenfalls ermessensfehlerhaft (hier: nicht preisgebundener Wohnraum); stellt jedoch nur einen inhaltlichen Fehler der Betriebskostenabrechnung dar. Diesen kann das Gericht korrigieren (BGH, Beschluss v. 13.12.2011, VIII ZR 286/10, GE 2012, 402).

Zwar dürfen die Gartenpflegekosten nicht auf diejenigen Mieter umlegt werden, die zur Nutzung nicht berechtigt sind (BGH, Urteil v. 26.5.2004, VIII ZR 135/03, NZM 2004, 545 = GE 2004, 959; LG Berlin, Urteil v. 28.10.2010, 67 S 409/09, GE 2010, 412).

Hinweis

Gemischt genutzte Gebäude

Aber die Kosten für Gartenpflege sind bei der entsprechenden Vereinbarung selbst dann auf alle Mieter umlegbar, wenn sie die Rasenflächen nicht betreten dürfen.

Insoweit reicht der "Blick ins Grüne" als nutzbare Leistung aus (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 192; BGH, Urteil v. 26.5.2004, VIII ZR 135/03, a. a. O.; LG Berlin, Urteil v. 26.4.2002, 64 S 181/01, GE 2002, 931; AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 3.8.2017, 10 C 46/17 GE 2018, 463); entscheidend ist, dass die Pflege der Gartenflächen die Wohnqualität erhöht (BGH, a. a. O.). Bei Aufzug, Müllschlucker, Hebeanlagen und Ähnlichem dürfen grundsätzlich nur diejenigen Mieter belastet werden, die das Leistungsangebot nutzen können; ob sie es auch tatsächlich genutzt haben, ist demgegenüber gleichgültig (KG, Urteil v. 4.7.2005, 8 U 13/05, GE 2005, 1427; LG Berlin, MM 1991, 299).

Die Kosten für einen Pförtner (vgl. auch Rn. 37) können nur dann umgelegt werden, wenn dies unter Nr. 17 ausdrücklich vereinbart wird (vgl. dazu Beuermann, GE 2005, 101), wozu auch eine formularmäßige Vereinbarung ausreicht (AG Berlin-Mitte, Urteil v. 23.6.2006, 11 C 84/06, GE 2006, 1041), und der Einsatz einer Überwachungsperson wegen Belästigung durch nicht im Hause wohnende Personen zur ordnungsgemäßen Benutzung des Hauses durch seine Mieter notwendig ist (BGH, Beschluss v. 5.4.2005, VIII ZR 78/04, GE 2005, 607; LG Potsdam, Urteil v. 7.11.2002, 11 S 63/02, GE 2003, 743; AG Berlin-Mitte, GE 2001, 1541; AG Köln, WuM 2002, 338).