Rz. 153
§ 2 Nr. 4d BetrKV
Die Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.
Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (BGH, Urteil v. 7.11.2012, VIII ZR 119/12, GE 2013, 49).
Voraussetzung für die Umlage der Wartungskosten ist eine entsprechende Umlagevereinbarung; die mietvertragliche Vereinbarung der Umlegung der "Kosten der Prüfung und Wartung von Gasleitungen" umfasst nicht die Kosten der jährlichen Wartung der Gastherme (AG Darmstadt, Urteil v. 3.9.2012, 315 C 119/12, NZM 2013, 361). Zu den – bei entsprechender Vereinbarung – insoweit ansatzfähigen Kosten gehören – zumindest nach der Neufassung der Nr. 4d durch Einfügung der Wörter "und Gaseinzelfeueranlagen" – auch diejenigen der Wartung von Gasaußenwandheizkörpern (AG Berlin-Köpenick, GE 1998, 803; AG Berlin-Lichtenberg, GE 1998, 1401; AG Berlin-Mitte, GE 2002, 933; AG Schönebeck, DWW 1998, 182; Stöckel, GE 1999, 486). Zu den Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen gehören u. a. die Kosten der Entkalkung oder der Rußbeseitigung. Bei raumluftabhängigen Stätten (Gasthermen, Boilern, Geisern), die an einen Schornstein angeschlossen sind, ist eine Abgaswegeüberprüfung vorgeschrieben. Diese Kosten sind in Nr. 4d des § 2 BetrKV nicht ausdrücklich aufgeführt. Da es sich jedoch um durch gesetzlich vorgeschriebene Überprüfungen entstehende Betriebskosten handelt, sind die Kosten für die Abgaswegeüberprüfung (Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 37) und Lüftungsverbundprüfung auch ohne Vereinbarung auf den Mieter als Kosten umlegbar (AG Bochum, DWW 1990, 24; einschränkend: AG Karlsruhe, DWW 1988, 211: nur bei entsprechender Vereinbarung mit dem Mieter).
Die Kosten der Dichtigkeitsprüfung für Gasetagenheizungen sind grundsätzlich als Betriebskosten umlagefähig (LG Hannover, Urteil v. 7.3.2007, 12 S 97/06, ZMR 2007, 865; AG Köln, Urteil v. 17.6.2008, 223 C 260/07, WuM 2010, 384; AG Köln, Urteil v. 26.10.2010, 221 C 128/09, GE 2011, 1118). Differenziert wird allerdings zwischen den Kosten für die Dichtigkeitsprüfung der Gasleitung im Haus von dem Hausanschluss bis zur Heizungsanlage (umlagefähig: AG Bad Wildungen, Urteil v. 20.6.2003, C 66/03, WuM 2004, 669) und denjenigen für die Zuleitungen im Gebäude zu den installierten Gas-Etagenheizungen (nicht umlagefähig: AG Kassel, Urteil v. 8.4.2005, 454 C 6175/04, WuM 2006, 149; nur nach besonderer Vereinbarung umlegbar: AG Trier, Urteil v. 23.11.20007, 7 C 260/07, WuM 2008, 598). Es empfiehlt sich, die Kosten für die Dichtigkeitsprüfung sämtlicher Gasleitungen als "sonstige Betriebskosten" i. S. der Nr. 17 zu § 2 BetrkV zu vereinbaren (vgl. dazu Schach, GE 2005, 334).
Mehrjähriger Abstand
Der Umlage der Kosten der Dichtigkeitsprüfung steht auch nicht entgegen, dass sie nur alle 12 Jahre anfallen dürften, denn "laufend" anfallende und deswegen umlagefähige Betriebskosten sind auch diejenigen, die in mehrjährigen Abstand entstehen, wenn sie nur regelmäßig anfallen (BGH, Urteil v. 10.11.2021, VIII ZR 107/20, GE 2022, 96).
Umgekehrt kann die Umlagefähigkeit der Kosten der Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen im Einzelfall daran scheitern, dass der Vermieter, entgegen der einschlägigen technischen Empfehlung, das empfohlene Intervall um mehr als die Hälfte (hier: von 12 auf 5 Jahre) verkürzt (AG Münster, Urteil v. 15.3.2019, 48 C 361/18, NZM 2019,624).
Auch in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag braucht keine Obergrenze für die Umlage der auf den Mieter entfallenden anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme enthalten zu sein (BGH, Urteil v. 7.11.2012,VIII ZR 119/12, NZM 2013,84).
Der Vermieter darf natürlich nur dann diese Kosten im Wege der Heizkostenabrechnung auf sämtliche Mieter umlegen, wenn sie ihm entstanden sind. Hat der Vermieter daher durch individuell ausgehandelte Vereinbarungen die Wartungskosten auf die Mieter übertragen (vgl. dazu Beuermann, GE 1996, 154 ff.; AG Langenfeld, WuM 1995, 37), so kann er diese Wartungskosten nicht auf die Mieter umlegen. Ist die Vereinbarung unwirksam (z. B. weil der Mieter verpflichtet worden ist, selbst einen Wartungsvertrag abzuschließen oder den Auftrag zur Wartung zu erteilen), so kann der Vermieter die Wartungskosten auch dann nicht auf den Mieter umlegen, wenn deren Umlage durch Bezugnahme auf § 2 BetrKV oder durch ausdrückliche Einbeziehung des § 2 Nr. 4d BetrKV grundsätzlich vereinbart worden ist. Denn in der vereinbarten Abwälzun...