Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556c Kosten der Wärmelieferun ... / 1.1 Umlagevoraussetzung

Rz. 1

Bisher konnte der Vermieter nicht einseitig von Eigen- auf Fremdversorgung (Wärmecontracting) umstellen und den gesamten Wärmepreis inklusive Anteile für Instandhaltung, Abschreibung, Gewinne und Ähnliches umlegen (BGH, VIII ZR 54/04, GE 2005, 664; KG, Beschluss v. 13.2.2007, 8 U 159/06, GE 2007, 444; AG Berlin-Wedding, Urteil v. 14.1.2010,22a C 180/99, Juris; AG Berlin-Wedding, Urteil v. 26.2.2004, 21a C 267/03, GE 2004, 693; AG Dortmund, Urteil v. 19.6.2012,425 C 1232/12, WuM 2012, 450). Wollte der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb der vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen ("Wärmecontracting"), bedurfte es hierfür der Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung darüber im Mietvertrag fehlte und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollten (BGH, Urteil v. 15.3.2006, VIII ZR 153/05, GE 2006, 838). Eine mietvertragliche Klausel, dass der Mieter die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung zu tragen hat, genügte zur Überwälzung der Kosten des Wärmecontractings nach § 2 Nr. 4c BetrKV (BGH, Beschluss v. 8.2.2011, VIII ZR 145/10, WuM 2011, 219 = GE 2011, 609; AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 2.12.2010, 220 C 94/10, GE 2011, 207).

Unproblematisch war die vollständige Umlagefähigkeit der Wärmelieferungskosten aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung bereits bei Abschluss des Mietvertrags (LG Berlin, Urteil v. 2.4.2012, 67 S 231/11, GE 2012, 956; LG Berlin, Urteil v. 18.8.2005, 62 S 162/05, GE 2006, 57; AG Berlin-Mitte, Urteil v. 7.9.2005, 5 C 577/04, GE 2005, 1253; Schach, GE 2004, 668), die die Umstellung der Wärmeerzeugung durch den Vermieter auf Wärmelieferung durch einen Dritten ausdrücklich vorsah.

Insoweit reichte die Vereinbarung im Mietvertrag über die Wärmeversorgung durch "Fernwärme indirekt" (LG Bochum, Urteil v. 18.6.2004, 5 S 52/04, NZM 2004, 779) ebenso wie über das Recht des Vermieters, die Wärme- und Warmwasserversorgung einem geeigneten Versorgungsunternehmen zu übertragen, soweit dies nach billigem Ermessen unter Abwägung der Belange der Gesamtheit der Mieter zweckmäßig ist (LG München II, Urteil v. 28.12.1999, 12 S 1168/99, NZM 2000, 205; AG Düsseldorf, Urteil v. 18.4.2005, 58 C 18187/04, ZMR 2005, 959).

War die Wärmeversorgung schon vor Abschluss des Mietvertrags auf Wärmecontracting umgestellt, konnte der Vermieter ebenfalls die gesamten Kosten der Wärmelieferung auf den Mieter umlegen (BGH, Urteil v. 13.6.2007, VIII ZR 78/06, GE 2007, 1051; LG Cottbus, Urteil v. 26.11.2010, 5 S 5/10, GE 2011, 409).

War für die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV (jetzt: § 2 BetrKV) Bezug genommen worden und sah die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung eine Umlegung der Kosten der Wärmelieferung vor, so durfte der Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellte und statt dessen Fernwärme bezog, die Kosten der Fernwärmelieferung auf den Mieter umlegen (BGH, Urteil v. 16.4.2008, VIII ZR 75/07, GE 2008, 730; Urteil v. 27.6.2007, VIII ZR 202/06, GE 2007, 1310), nicht dagegen, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der II. BV (hier: Fassung v. 5.4.1994) eine Umlegung der Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich nicht vorsah (BGH, Urteil v. 22.2.2006, VIII ZR 362/04, GE 2006, 839).

War sowohl die Umlage der Kosten der zentralen Heizungsanlage als auch der Fernwärme vereinbart, wurden die gemieteten Räume aber von einer zentralen Heizungsanlage versorgt, konnte der Vermieter nur die dafür entstehenden Kosten auf den Mieter umlegen (BGH, Beschluss v. 13.6.2006, VIII ZR 146/05, GE 2006, 908). Hatte der Mieter nach dem Mietvertrag die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung zu tragen, umfassten diese die (gesamten) Wärmelieferungskosten; einer "Aufschlüsselung des Preisgefüges zwischen Versorger und Vorlieferant" bedurfte es nicht (BGH, Beschluss v. 8.2.2011, VIII ZR 145/10, GE 2011, 609).

Hatte der Vermieter im laufenden Mietverhältnis ohne Zustimmung des Mieters auf Wärmecontracting umgestellt, konnte er die nach Umstellung auf Nah(Fern)wärme entstehenden höheren Kosten nicht auf den Mieter umlegen, sondern nur die Kosten einer selbst betriebenen Zentralheizung (BGH, Urteil v. 1.6.2005, VIII ZR 94/04, GE 2005, 916; KG, Beschluss v. 13.2.2007, 8 U 159/06, GE 2007, 444; AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, Urteil v. 5.1.2010, 9 C 224/09, Juris; AG Wedding, Urteil v. 26.2.2004, 21a C 267/03, GE 2004, 693).