Rz. 4
Bei den in § 556e genannten Modernisierungsmaßnahmen handelt es sich ausschließlich um die in § 555b aufgeführten Maßnahmen. Eine derartige Modernisierung ist umfassend i. S. d. § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht (BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18, NZM 2021, 220; im Anschluss an BGH, NZM 2020, 795 Rn. 36 ff.). Ein wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht (BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18, a. a. O.).
Erstmaliger Einbau zeitgemäßer Elektroanlage
Die Kosten des erstmaligen Einbaus einer zeitgemäßen Elektroanlage sind insgesamt als Modernisierungskosten zu berücksichtigen, wenn die vor der Modernisierung vorhandene Elektroanlage zwar Bestandsschutz genoss, aber jegliche Veränderung das Erfordernis ihrer vollständigen Erneuerung mit sich gebracht hätte (LG Berlin, Urteil v. 13.12.2023, 64 S 210/21, GE 2024, 288).
Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht. Werden im Zug der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i. S.d § 555b Erhaltungsmaßnahmen i. S. d. § 555a Abs. 1 miterledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. Modernisierende Instandsetzung; BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18, NZM 2021, 220; im Anschluss an BGH, NZM 2020, 795 Rn. 36 ff.). Bei Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist (BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18, a. a. O.). Das ist der Fall, wenn nicht nur das Haus und das Dach gedämmt und die Fliesen, Armaturen und Sanitärobjekte der Bäder ausgetauscht wurden, sondern darüber hinaus die gesamte Elektroinstallation im Gebäude, die Zentralheizung und die Warmwasseraufbereitungsanlage erneuert, in den Wohnungen und Hausfluren neue Fenster, Wohnungseingangstüren und Badezimmertüren eingebaut und neue Bodenbeläge verlegt, und sämtliche Wohnungen mit Einbauküchen ausgestattet wurden (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 30.4.2012, 2-11 S 37/12, WuM 2012, 318).
Rz. 5
Berechnung des Vermieters
Nur bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands vorzunehmenden (zeitanteiligen) Abzug wird dem Vermieter eine Berechnung abverlangt.
Beruft der Vermieter sich im Rahmen eines Streits um die Einhaltung der "Mietpreisbremse" gemäß § 556d ff. BGB auf den Ausnahmetatbestand, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung i. S. d. § 556f Satz 2 handele, kann sein Vortrag nicht deswegen als insgesamt unerheblich verworfen werden, weil er den Zustand der Wohnung vor Modernisierung nicht in allen Einzelheiten zu beschreiben vermag und hinreichend detaillierten Vortrag zu den (fiktiven) Instandhaltungsanteilen unterlässt. Es obliegt dann vielmehr dem Mieter, die eingeführten Rechnungen zu prüfen und aufzuzeigen, welche abgerechneten Bauteile oder Einrichtungen schon vor den Baumaßnahmen vorhanden gewesen sein sollen und daher um einen Instandhaltungsabschlag zu kürzen seien. Hat der Mieter keine Kenntnisse vom Zustand der Mietsache vor Durchführung der Arbeiten, darf er zwar nicht ins Blaue hinein fantasieren, kann aber mit Erfahrungssätzen oder Vermutungen arbeiten und wird regelmäßig ohne Verstoß gegen die Wahrheitspflicht behaupten dürfen, eine erneuerte Einrichtung habe vor Beginn der Baumaßnahmen bereits ihre zu erwartende Nutzungsdauer erreicht. Tritt der Vermieter dem nicht durch substanziierten Vortrag entgegen, wird das Gericht auf dieser Tatbestandsgrundlage zu entscheiden und ggf. nach § 287 Abs. 2 ZPO durch Schätzung zu ermitteln haben, in welcher Höhe (fiktive) Instandhaltungskosten abzusetzen sind, darf aber nicht schlicht davon absehen, sich mit dem Rechenwerk des Vermieters überhaupt zu befassen (LG Berlin, Urteil v. 13.12.2023, 64 S 210/21, GE 2024, 288).
Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 2
Liegt der Ausnahmetatbestand des § 556f Sat...
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