Kinne/Schach/Bieber, BGB § 557a Staffelmiete / 4.3 Mindestdauer der Staffel

Rz. 16

Die Miete muss – gleichgültig ob Staffelmiete oder davor geltende Miete – mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a Abs. 2 Satz 1). Das bedeutet, dass zwischen den einzelnen Erhöhungsstufen mindestens jeweils ein Jahr liegen muss.

Ist irrtümlich in einem Mietvertrag die erste Erhöhung schon nach weniger als einem Jahr vorgesehen, ist die gesamte Staffelmietvereinbarung unwirksam; dies gilt selbst dann, wenn die Frist auch nur um einen Tag unterschritten wird (LG Berlin, Urteil v. 18.3.2005, 65 S 355/004, GE 2006, 453). Der Mieter kann sich aber dann nicht mehr auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung berufen, wenn die Vertragsparteien den Vertragsbeginn einvernehmlich verlegt haben, aber vergessen haben, die Staffelvereinbarung auch anzupassen (so LG Berlin, Urteil v. 18.3.2005, 65 S 355/04, a.a.O.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557 Rn. 45). Bei Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung, verbleibt es zunächst bei der für die erste Zeit vereinbarten Eingangsmiete (LG Berlin, Urteil v. 16.2.1999, 64 S 356/98, GE 2000, 345; LG Berlin, GE 2002, 54; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 45). Das gilt auch dann, wenn wegen der Verzögerung des Einzugs des Mieters die erste Mietstaffel nur zehn Monate Gültigkeit haben sollte (LG Berlin, Urteil v. 20.4.2001, 64 S 471/00, GE 2001, 852). Eine ergänzende Vertragsauslegung, dass sich der Erhöhungszeitpunkt dann um den jeweiligen Zeitraum bis zur Jahresdauer verschiebt, ist nicht möglich (so aber LG Hamburg, NZM 1999, 957; AG Berlin-Lichtenberg, GE 1997, 321), da es dafür an den notwendigen Anhaltspunkten in der Vereinbarung fehlt. Allein die Zahlung der unwirksamen Staffelmiete kann nicht als Vereinbarung einer erhöhten Miete i.S.d. § 557 Abs. 1 angesehen werden, da es dafür an dem entsprechenden Vertragsänderungswillen des Mieters fehlt (LG Berlin, GE 2000, 345; LG Berlin, GE 2003, 325; LG Kiel, WuM 2000, 308); auch eine Bestätigung der unwirksamen Staffelmietvereinbarung gem. § 141 kann darin grundsätzlich nicht gesehen werden, da diese Kenntnis von der Unwirksamkeit der Vereinbarung voraussetzen würde, die ohne nähere Anhaltspunkte nicht allein aus der Zahlung entnommen werden kann, da diese vielmehr dafür spricht, dass der Mieter von der Wirksamkeit der Vereinbarung ausging (LG Braunschweig, WuM 1990, 159; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 40; a.A.LG Berlin, Urteil v.9.11.2010, 63 S 138/10, GE 2011, 206 = NZM 2012, 114; LG Berlin, GE 2002, 804).

Ist aufgrund einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen Vermieter, Mieter und Nachmieter der Mieter während des Laufs einer Staffelmietvereinbarung ausgeschieden und damit die Dauer der Staffel für den Nachmieter verkürzt worden, kann sich der ausscheidende Mieter nicht darauf berufen, dass die Staffelmietvereinbarung dadurch unwirksam geworden ist; denn die Verkürzung lag in seinem Interesse. Der Nachmieter kann sich ebenso wenig auf die Unwirksamkeit berufen, da er bewusst in die verkürzte Laufzeit der Staffel eingetreten ist.