Kinne/Schach/Bieber, BGB § 557a Staffelmiete / 5 Ausschluss von Mieterhöhungen

Rz. 17

Während der "Laufzeit" (§ 557a Abs. 2 Satz 2) der Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558–559b ausgeschlossen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 50; zu Mieterhöhungen gem. § 559: LG Berlin, Urteil v. 30.10.2001, 64 S 179/01, NZM 2002, 947). Entscheidend ist nicht die Laufzeit der Staffelmietvereinbarung sondern die letzte Erhöhungsstufe; daher kann die Zustimmung zur Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558) dann bereits nach Eintritt der letzten Erhöhungsstufe verlangt werden, wenn die Erhöhung erst zu einem Zeitpunkt nach Ablauf der Wartefrist eintreten soll, allerdings nur auf einem Zeitpunkt nach Ablauf der ab Fälligkeit der letzten Erhöhungsstufe laufenden Jahressperrfrist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 54). Denn die "Laufzeit einer Staffelmiete" – nicht der Vereinbarung – endet mit dem Eintritt der letzten Erhöhungsstufe, nicht erst mit dem Ablauf der vereinbarten Bindungsfrist. Der Vermieter kann die Staffelmiete auch dann nicht – über den vereinbarten Betrag hinaus – erhöhen, wenn die einzelne Staffel unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Modernisierungen während der Staffelmietvereinbarung berechtigen den Vermieter zu einer Mieterhöhung erst nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung und zwar auch wegen der während der Laufzeit der Vereinbarung durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen für die Zukunft (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 53; a.A. LG Berlin, Urteil v. 28.2.2018, 65 S 225/17, ZMR 2018, 759). Der Vermieter darf Erhöhungen der Betriebskosten auf den Mieter umlegen, wenn die Abwälzung in Form von Betriebskostenvorauszahlungen oder einer Pauschale mit Erhöhungsmöglichkeit mit dem Mieter vereinbart ist. Dies gilt sowohl für Nachforderungen aus Abrechnungen über Betriebskostenvorauszahlungen und für die Erhöhung der Grundmiete mit Betriebskostenpauschale als auch für die Erhöhung der vor dem 1.9.2001 vereinbarten Bruttokaltmiete mit Erhöhungsvorbehalt wegen gestiegener Betriebskosten. Handelt es sich dagegen um eine Bruttoinklusivmiete ohne Erhöhungsvorbehalt oder gesondert ausgewiesene Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschale, ist während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ausgeschlossen (AG Berlin-Tiergarten, Urteil v. 1.11.2006, 8 C 140/06, GE 2007, 59). Im Übrigen sind nur solche Betriebskosten umlagefähig, die sich nach der letzten Staffelstufe erhöht haben (LG Berlin, Urteil v. 1.11.2001, 61 S 49/01, GE 2002, 399); die Erhöhung ist begrenzt bis zum Eintritt der nächsten Staffelstufe.

Voraussetzung des Ausschlusses der Mieterhöhungen wegen Ansteigens der ortsüblichen Vergleichsmiete und wegen Modernisierungen ist natürlich, dass die Staffelmietvereinbarung wirksam ist. Ist die Staffelmietvereinbarung unwirksam, sind Mieterhöhungen zulässig (LG Berlin, Urteil v. 13.3.2000, 62 S 277/99, GE 2000, 604), auch bei dem entsprechend befristeten Mietverhältnis (LG Berlin, Urteil v. 8.11.2001, 62 S 265/01, GE 2002, 468, 469; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 50; a. A. LG Görlitz, WuM 1997, 682, 684; LG Bonn, WuM 1992, 199); denn eine relative Unwirksamkeit ist dem Gesetz fremd.