Kinne/Schach/Bieber, BGB § 557a Staffelmiete / 8 Staffelmiete und ortsübliche Vergleichsmiete

Rz. 20

Grundsätzlich gilt, dass die Miethöhe für jede einzelne Staffel von den Parteien frei vereinbart werden kann.

Hinweis

Kappungsgrenze unbeachtlich

Die Mietertragsparteien brauchen auch bei der Vereinbarung einer Staffelmiete keine Kappungsgrenze beachten (AG Dortmund, Teilanerkenntnis- und Schlussurteil v. 15.6.2010, 425 C 142/10, NZM 2010, 863; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 69).

Bereits die erste Stufe der Vereinbarung darf schon mehr als 15 % oder 20 % über der Ausgangsmiete drei Jahre zuvor liegen. Ferner ist es zulässig, dass auch die späteren Staffeln zu einem stärkeren Mietanstieg als er unter Beachtung einer Kappungsgrenze des § 558 Abs. 1 Satz 2 möglich wäre, führen.

Auch die ortsübliche Vergleichsmiete ist grds. nicht Maßstab für die Festlegung der Vertragsmiete und der einzelnen Staffeln (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn.70). Ein Mietvertrag ist nur dann bei einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 50 % wegen eines auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig, wenn der Vermieter die wirtschaftlich schwächere Lage des Vertragspartners ausgenutzt hat.

Wegen der Geltung der §§ 556d – 556g (§ 557a Abs. 4) für jede einzelne Staffel einer Staffelmietvereinbarung darf sowohl die erste vereinbarte Miete wie auch alle folgenden Mieten grds. die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % übersteigen, wenn die Wohnung in einer Gemeinde liegt, für die durch Landes-Rechtsverordnung festgestellt wurde, dass dort ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. Die Beschränkung ist gem. Art. 229, § 35 Abs. 1 EGBGB nur auf Staffelmietvereinbarungen anwendbar, die nach Inkrafttreten einer entsprechenden Landesverordnung vereinbart wurden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 70a). Dabei kommt es nicht auf den Zeitpunkt an, ab wann die Ausgangsmiete oder die erste Staffelmieterhöhung. Andersherum sind die §§ 556d – 556g gem. Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB nicht mehr auf solche Mietstaffeln anwendbar, die erstmals fällig werden, wenn die Gemeinde nicht mehr in den Anwendungsbereich einer Landesverordnung fällt. Damit kann die Deckelung faktisch noch 11 Monate über das Ende der Wiedervermietungsbegrenzung in der Gemeinde weitergelten.

Eine Miethöhe, die bei Mietbeginn zulässig gewesen wäre, ist auch zu einem späteren Zeitpunkt noch als zulässige Miethöhe in jeder Folgestaffel anzusehen ist. War die mit dem Vormieter vereinbarte Miete höher als die um 10 % erhöhte ortsübliche Vergleichsmiete, ist die Ausgangsmiete in Höhe der Vormiete gem. § 556e Abs. 1 zulässig.

Hinweis

Vormiete

Bei einer Vormiete, die nach Inkrafttreten einer örtlich anwendbaren Landesverordnung vereinbart wurde, kommt es darauf an, ob diese gem. § 556g Abs.1 zulässig war.

Das ist bei nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermieteten Wohnungen der Fall, da hier die §§ 556d ff. gem. § 556f nicht gelten. Für diesen Wohnungsbestand gelten auch für alle folgenden Staffelmieterhöhungen keine Beschränkungen. Handelt es sich um umfassend modernisierten Wohnraum gelten die §§ 556d ff. nur für die erste vereinbarte Miete nicht. Bei einfachen Modernisierungen darf die um 10 % erhöhte ortsübliche Vergleichsmiete um den Betrag der Modernisierungsmieterhöhung überschritten werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 70d). Dies gilt auch für alle späteren Staffeln bis die jeweils zum Stichtag maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % mindestens so hoch ist wie die für diesen Zeitpunkt vereinbarte Miete.