Harald Kinne, Hans-Jürgen Bieber
Rz. 1
§ 557b lehnt sich an den bis zum 1.9.2001 geltenden § 10a MHG an, allerdings in geänderter Form, die die Indexmiete für den Vermieter attraktiver macht.
Wie bis zum 1.9.2001 darf die Gleitklausel nur verknüpft werden mit dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung, der nunmehr in Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) umbenannt worden ist. Hierdurch wird der im früheren § 10a MHG verwendete Begriff des Preisindexes für die Gesamtlebenshaltungskosten an die vom Statistischen Bundesamt verwendete Bezeichnung angepasst. Fällt dieser Index weg, entsteht eine Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden muss (BGH, Urteil v. 7.11.2012, XII ZR 41/11, NZM 2013, 148; im Anschluss an Senatsurteil v. 4.3.2009, XII ZR 141/07, ZMR 2009, 591). Worauf sich die Indexierung bezieht, richtet sich der nach der vereinbarten Mietstruktur. Ist eine Nettokaltmiete mit abrechnungspflichtigen Betriebskostenvorschüssen vereinbart, bezieht sich die Indexierung auf die Grundmiete: Bei einer Bruttokaltmiete (Grundmiete inklusive kalter Betriebskosten ohne die Heiz- und Warmwasserkostenvorschüsse) oder einer Teilinklusivmiete (Miete einschließlich eines Teiles der Betriebskosten ohne Vorschüsse für die übrigen Betriebskosten) bezieht sich die Indexierung auf diese Miete (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 12). Haben die Parteien eine Pauschale gem. § 556 Abs.2 vereinbart, kommt es auf den Wortlaut der Indexvereinbarung an; möglich ist es, die Indexierung auch auf die Pauschale zu beziehen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 12). Für eine Bruttowarmmiete (Miete inklusive der Heiz- und Warmwasserkosten sowie der "kalten" Betriebskosten) dürfte eine Indexklausel nicht vereinbart werden können, da die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete – außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt – den Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspricht (BGH, Urteil v. 19.7.2006, VIII ZR 212/05, GE 2006, 1094 NZM 2006, 652).
Transparenzgebot
Bei einer formularvertraglichen Indexmietvereinbarung, die die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes knüpft, bedarf es, um den Anforderungen des Transparenzgebots zu genügen, keiner Angabe des Basisjahrs zur Berechnung der Mietänderung (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 10.2.2010, 212 C 188/09, GE 2010, 1547). In gleicher Weise braucht auch die gesetzliche Wartefrist nicht in den AGB-Text aufgenommen zu werden, ebenso wie nicht angegeben zu sein braucht, ob von der Bruttomiete oder von der Nettokaltmiete (prozentual zum Verbraucherpreisindex) ausgegangen wird (BGH, Urteil v. 26.5.2021, VIII ZR 42/20, GE 2021, 877).
Rz. 2
Wie bisher muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben; ausgenommen sind Mieterhöhungen nach § 559, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (AG Hamburg, Urteil v. 15.6.2006, 49 C 607/04, ZMR 2006, 781), und Erhöhungen der neben der Nettomiete vereinbarten Betriebskostenvorschüsse oder Betriebskostenpauschalen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 41). Letzteres ist an sich selbstverständlich, da Miete i. S. d. § 557b dann die Nettomiete ist, die ohnehin durch Erhöhungen der Vorschüsse nicht verändert wird..
Die Miete erhöht sich nicht schon aufgrund der Vereinbarung; die Mieterhöhung muss vielmehr erst geltend gemacht werden.
Die Mieterhöhungserklärung bedarf allerdings nicht mehr der Schriftform - selbst wenn der Mietvertrag eine Schriftformkausel enthält oder wegen seiner Dauer von mehr als einem Jahr der Schriftform bedarf (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 33) -, sondern nur noch der Textform (automatische Einrichtung, Fax). In der Erklärung muss – wie bisher – die eingetretene Änderung des Preisindexes – also der Ausgangswert der Bezugsgröße bei Beginn des Mietverhältnisses oder bei der letzten Mieterhöhung und der aktuelle Wert der Bezugsgröße – und die sich daraus ergebende Veränderung der Miete, und zwar entweder als Erhöhungsbetrag oder als Bezifferung der erhöhten Miete – angegeben werden (Kunze/Tietzsch, Miethöhe, Teil II, Rn. 158); nicht erforderlich ist die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten (BGH, Urteil v. 22.11.2017, VIII ZR 291/16, NZM 2018, 82). Auch wenn sich die Indexmiete allein nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (seit 2003: Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) richtet, bedarf es zur formellen Wirksamkeit der Mietänderungserklärung keiner Beifügung dieses Preisindexes und ist es deshalb unschädlich, wenn nur der Verbraucherpreisindex eines Statistischen Landesamts (hier: von Baden-Württemberg) beigefügt wird, jedenfalls wenn sich die Mieterhöhungserklärung eindeutig auf die Regelung im Mietvertrag und die dortige Vereinbarung der "Entwicklung der Miete an...