Kinne/Schach/Bieber, BGB § 557b Indexmiete / 3 Anwendungsbereich

Rz. 8

§ 557b gilt für alle Arten von preisfreiem (frei finanziertem) Wohnraum, also sowohl bei Altbauten als auch bei (frei finanziert oder aufgrund vereinbarter Förderung errichteten) Neubauten. Für Wohnraum i. S. d. § 549 Abs. 2 gilt § 557b nicht, d. h., es können auch andere Bezugsgrößen und kürzere Intervalle vereinbart werden. Indexmietvereinbarungen können auch für ab dem 1.1.2002 öffentlich geförderten Wohnraum geschlossen werden (Söfker, WuM 2002, 291 [295]; der Vermieter darf jedoch keine höhere Miete als die in der Förderzusage bestimmte verlangen (§ 28 Abs. 3 und Abs. 5 WoFG). Soweit eine Preisbindung für den davor geförderten sozialen Wohnungsbau besteht, ergibt sich aus deren fortgeltenden Spezialvorschriften, dass und inwieweit andere Regelungen für die Mieterhöhung gelten (vgl. näher Rn. 9). § 557b gilt sowohl für die alten als auch für die neuen Bundesländer, da § 11 MHG außer Kraft getreten ist (Art. 10 Nr. 1 des Gesetzes zur Neugliederung und Reform des Mietrechts – Mietrechtsreformgesetz). Gemäß Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB i. d. F. des Mietrechtsreformgesetzes richten sich auch vor dem 3.10.1990 abgeschlossene Mietverträge in den neuen Bundesländern nach den neuen Vorschriften.

Vor dem 1.9.1993 konnten in Wohnraummietverträgen überhaupt keine Indexklauseln vereinbart werden. Davor vereinbarte Indexmieten in Wohnraummietverträgen blieben, selbst wenn sie genehmigungsfähig waren, unwirksam (Beuermann, GE 2002, 1304), es sei denn, sie wurden ab dem 1.9.1993 neu abgeschlossen oder bestätigt (OLG Hamm, DWW 1993, 321 [323]; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. A 112). Ebenso wenig lebten Mietanpassungsvereinbarungen aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des 2. WKSchG wieder auf (Blank, WuM 1993, 503 [511]). Eine Mietanpassungsvereinbarung, die vor dem 1.9.1993 getroffen wurde und erst danach in Kraft treten sollte, war demgegenüber wirksam. Der Gesetzgeber wollte lediglich Altvereinbarungen aus der Zeit vor dem Wohnraumkündigungsschutzgesetz nicht wieder aufleben lassen (Schilling, S. 162). Die Vorschrift galt nicht in den neuen Bundesländern, solange dort bis zum 1.1.1998 noch § 11 MHG Anwendung fand.

Rz. 9

Während der Dauer der Preisbindung bei preisgebundenem Wohnraum i. S. d. WoBindG konnte und kann auch keine Indexmiete vereinbart werde, da § 10a MHG a. F. bzw. § 557b erst mit Aufhebung der Preisbindung anwendbar war bzw. ist (Beuermann, a. a. O., § 10a MHG Rn. 20; a. A. LG Berlin, MM 1989, 85; LG Berlin, NJW-RR 1991, 1040).

Die während der Preisbindung vereinbarten Indexmieten werden auch nicht automatisch nach Auslaufen der Preisbindung wirksam, und zwar auch dann nicht, wenn nur die preisgebundene Miete und erst ab Auslaufen der Preisbindung eine Indexmiete vereinbart wurde. Denn in einem solchen Fall ist die Vereinbarung der Indexmiete mangels der früher notwendigen zeitlichen Befristung unwirksam.

Die Indexmiete kann in Mietverträgen auf unbestimmte Zeit ebenso wie in befristeten Mietverträgen vereinbart werden. Sie ist zulässig auch für Werkdienstwohnungen.

Auch für Untermietverhältnisse kann eine Indexmiete zwischen Hauptmieter und Untermieter vereinbart werden, ebenso bei gewerblichen Zwischenmietverhältnissen zwischen dem Zwischenvermieter und dem Endmieter.