Harald Kinne, Hans-Jürgen Bieber
Rz. 15
Die vereinbarte Indexmiete ändert sich nicht automatisch, sondern muss geltend gemacht werden und zwar durch Erklärung in Textform. Abs. 3 übernimmt im Wesentlichen den bis zum 1.9.2001 geltenden § 10a Abs. 3 MHG. Wie bisher muss der Vermieter oder Mieter die Änderung des angegebenen Mietindexes sowie die sich hieraus ergebende Steigerungs- oder Senkungsrate mitteilen. Neu ist, dass nicht nur die geänderten Indexwerte mitgeteilt werden müssen, sondern auch die sich hieraus ergebende Veränderung der Miete – mit einem Geldbetrag. Die Angabe von Prozentsätzen der ursprünglichen Miete reicht nicht aus. Eine Mietänderungserklärung bei der Indexmiete erfordert gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1, 2 BGB jedoch nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten (BGH, Urteil v. 22.11.2017, VIII ZR 291/16, GE 2018, 121). Unterbleibt die Angabe der Veränderung des vereinbarten Indexes oder des Betrages der geänderten Miete bzw. des Erhöhungsbetrages, so ist die Erklärung nichtig; ein Nachschieben von Gründen ist nicht möglich (Blank, WuM 1993, 503 [510]). Sind die angegebenen Werte falsch, so bleibt die Erklärung bis zur Höhe der richtigen Werte wirksam (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 43).
Darüber hinaus ist eine weitere Begründung nicht erforderlich.
Beispiel
In dem mit Ihnen geschlossenen Mietvertrag über die Wohnung … ist in § … vereinbart, dass die monatliche Miete sich im gleichen Verhältnis verändert, in dem sich künftig der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland gegenüber seinem Stand vom 1.1.2005 (= 100) ändert. Dieser Lebenshaltungskostenindex hat sich per … von 100 auf 105 erhöht, ist also um fünf Prozentpunkte gestiegen. Daher erhöhe ich die Ausgangsmiete von 500 EUR um 25 EUR auf 525 EUR ab dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang dieser Erklärung.
Rz. 16
Eine Kappungsgrenze hat der Gesetzgeber nicht vorgesehen. Der Vermieter kann daher auch in größeren Zeitabschnitten Mieterhöhungen über die Kappungsgrenze von 20 % hinaus verlangen. In diesen Fällen dürfte auch keine Verwirkung eintreten, da während des Laufes der Indexmietenvereinbarung der Mieter immer mit Erhöhungen rechnen muss, so dass das Umstandsmoment nicht erfüllt ist.
Allerdings greift die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG ein (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 56; Kunze/Tietzsch, Miethöhe, Teil II Rn. 164), wenn im Zeitpunkt des Abschlusses der Indexmietenvereinbarung eine Mangellage vorlag (Bohnert, JZ 1994, 610 f.). Der Vermieter kann dann nur eine Miete bis zu 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, es sei denn, er kann höhere laufende Aufwendungen geltend machen; auch bei höheren laufenden Aufwendungen kann er allerdings nur eine Miete bis zu 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Wuchergrenze) verlangen. Entscheidend ist, ob im Zeitpunkt des Abschlusses der Indexmietenvereinbarung beide Voraussetzungen des § 5 WiStG vorlagen. Lag keine Mangellage vor, überschritt aber die Ausgangsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 %, so greift § 5 WiStG ebenso wenig ein wie in dem Fall, dass zwar eine Mangellage vorlag, aber die Miete die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschritt. Ein nachträgliches Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete führt nicht zur Unwirksamkeit einer späteren Indexerhöhung nach § 134 BGB in Verbindung mit § 5 WiStG, wenn die vereinbarte Miete zu einem früheren Zeitpunkt der Höhe nach zulässig war. Da bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen ist, in dem sich die Mietwohnung befindet (BGH, Urteil v. 13.4.2005, VIII ZR 44/04, GE 2005, 790 = WuM 2005, 471, und der Mieter, der sich auf eine überhöhte Miete gem. § 5 WiStG beruft, darlegen und ggf. beweisen muss, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos blieb und dass er mangels Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrags angewiesen war (BGH, Urteil v. 28.1.2004, VIII ZR 190/03, = NJW 2004, 1740, 410; LG Berlin, Urteil v. 28.9.2004, 64 S 230/04, GE 2005, 801; AG Hamburg-Barmbek, Urteil v. 9.9.2004, 822 C 73/03, ZMR 2004, 919), dürften Rückzahlungsansprüche (§ 812 Abs. 1) wegen (Teil-) Unwirksamkeit der Indexmietenvereinbarung (§ 5 WiStG) kaum noch dargelegt werden können.
Rz. 17
Die erhöhte Miete wird – wie bisher – erst mit dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet. Fristbeginn ist der Zugang der Änderungserklärung. Die Vertragsparteien können eine längeren Zeitraum für die Wirksamkeit der Änderungserklärung vereinbaren. Der Erklärende kann auch einseitig eine längere Frist bestimmen. Bei einer zu kurzen Frist gilt die gesetzliche Frist (Blank, WuM 1993, 503 [510]).
Beispiel
| Zugang der Mieterhöhungserklärung: |
1.2.2022 |
| Wirksamkeit... |