Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558 Mieterhöhung bis zur orts ... / 3.3.1 Beschaffenheit

Rz. 35

Mängel der Mietsache nach § 536 beziehen sich jeweils auf die konkrete Wohnung. Daraus folgt, dass die zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit dem Mietniveau nach § 558b Abs. 2 nicht berücksichtigt werden können, mögliche Ansprüche des Mieters nur über §§ 536 ff. zu regulieren sind. Dabei kommt es nicht darauf an, ob nach BGB tatsächlich Mietminderung verlangt werden kann, oder ob diese z. B. nach § 536a ausgeschlossen ist. Das gilt im Übrigen auch für § 546a, wonach der Vermieter bei Nichtrückgabe der Mietsachen nach Beendigung des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen kann. Da Mietminderung nur für das laufende Mietverhältnis geltend gemacht werden kann, bleibt ein nach Beendigung des Mietverhältnisses eintretender Mangel unberücksichtigt und kann nicht zu einer Mietminderung führen.

Nach allgemeiner Meinung sind behebbare Mängel der Mietsache bei der Bestimmung der Miethöhe nicht zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil v. 24.1.2012, 63 S 239/11, GE 2012, 488; LG Berlin, Urteil v. 15.8.2008, 63 S 42/08, GE 2008, 1627; LG Berlin, Urteil v. 6.3.2007, 63 285/06, GE 2007, 784; AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 7.5.2014, 204 C 267/13, GE 2014, 100; AG Hannover, Urteil v. 6.12.2009, 412 C 13738/08, ZMR 2010, 37; AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, Urteil v. 26.1.2010, 3 C 374/09, GE 2010, 625; AG Karlsruhe, Urteil v. 18.3.2010, 7 C 382/09).

Es ist daher wie folgt zu unterscheiden.

Rz. 36

Mängel an der Mietsache selbst

Mängel, die grundsätzlich Ansprüche nach §§ 536 ff. begründen können, sind für eine Mieterhöhung nach § 558 nicht zu berücksichtigen, unabhängig davon, ob die Ansprüche tatsächlich durchsetzbar sind. Anderenfalls ist die Wohnwertbeeinträchtigung als Dauerzustand zur allgemeinen Beschaffenheit der Wohnung zu rechnen und in die Vergleichbarkeit einzubeziehen.

Beispiele:

Die nicht funktionierende Heizung löst Ansprüche nach §§ 536 ff. ggf. § 536a aus – für § 558 ist von der Ausstattung der Wohnung mit einer Heizung auszugehen.

Der mitvermietete Balkon wird zerstört, der Herstellungsanspruch nach § 535 scheitert an der Zumutbarkeit – für § 558 ist von einer Wohnung ohne Balkon auszugehen.

Rz. 37

Außenmängel

Begründen derartige Mängel grundsätzlich eine Minderungslage nach § 536, ist diese Wohnwertbeeinträchtigung im Rahmen des § 558 nicht zu berücksichtigen, unabhängig davon, ob der Minderungsanspruch auch tatsächlich durchgesetzt werden kann (z. B. § 536b).

Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen begründen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 hinnehmen muss (BGH, Urteil v. 24.11.2021, VIII ZR 258/19, GE 2022, 93; Bestätigung von BGH, Urteil v. 29.4.2020, VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 28; vgl. auch BGH, Urteil v. 29.4.2015, VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 35 ff.). Diese und andere Wohnwertbeeinträchtigungen (z. B. sich steigernder Verkehrslärm an einer Ausfallstraße wegen steigender Bebauung im Umland (vgl. Rz.13) sind im Rahmen des § 558 zur Beschaffenheit, aber auch bei dem Merkmal "Lage" zu berücksichtigen.