Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558 Mieterhöhung bis zur orts ... / 4.1 Anwendungsbereich

Rz. 50

Die Kappungsgrenze gilt nur für Mieterhöhungen nach § 558. Daraus ergibt sich im Umkehrschluss, dass Mietvereinbarungen bei Neuvermietungen nicht erfasst werden. Der Gesetzgeber hat im BGB eine entsprechende gesetzliche Regelung (vgl. für die Vergangenheit z. B. § 3 GVW-Berlin und Art. 2 § 2 MÜG für den Übergang von der Preisgebundenheit zur Miete nach MHG) nicht geschaffen.

Bei einer einvernehmlichen Mieterhöhung nach § 557 Abs. 1 im Verlauf des Mietverhältnisses gilt die Kappungsgrenze auch dann nicht, wenn der Mieter einem (möglicherweise) unwirksamen Mieterhöhungsverlangen außerhalb eines gerichtlichen Verfahrens zugestimmt hat (LG Berlin, Urteil v. 25.9.2015, 63 S 71/15, GE 2015, 1405).

Bei einer Neuvermietung gelten allerdings § 5 WiStG bzw. § 291 StGB. Vom Sprachgebrauch her wird hier jedoch nicht von Kappung gesprochen. Weiter gilt die Kappungsgrenze nicht für Mieterhöhungen bei Geschäftsraummietverhältnissen (mit Ausnahme bei den in § 578 Abs. 3 genannten Mietverhältnissen).

Rz. 51

§ 558 Abs. 3 erfasst nicht nur eine Miete, die nach BGB zustande gekommen ist. Die Kappungsgrenze gilt deshalb auch beim Übergang vom preisgebundenen zum preisfeien Wohnraum (ganz allgemeine Meinung, z. B. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 Rn. 150; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Rn. 55a; OLG Hamm, RE v. 27.6.1990, 30 REMiet 1/90, ZMR 1990, 375). Daraus folgt, dass die Kappungsgrenze auch für die erste Mieterhöhung nach Ende der Preisbindung (z. B. Ende der Preisbindung für öffentlich geförderten Neubau im 1. Förderweg = Sozialbau) gilt, also Erhöhungen nach § 10 WoBindG erfasst sind (vgl. auch BayObLG, RE v. 23.1.1984, REMiet 14/83, GE 1984, 281). Maßgeblich ist auch der Dreijahreszeitraum vor der Mieterhöhung nach § 558, nicht also die letzte Kostenmiete vor Beendigung der Preisbindung (LG Berlin, Urteil v. 18.1.1996, 61 S 217/95, GE 1996, 1371).

Rz. 52

Die Kappungsgrenze erfasst nicht Erhöhungen nach Modernisierungen (§ 559) oder aufgrund von Betriebskostenänderungen (§ 560). Mieterhöhungen während der Preisbindung, die materiell vergleichbar sind, scheiden bei der Berechnung ebenfalls aus (LG Berlin, Urteil v. 18.1.1996, 61 S 217/95, GE 1996, 1371). Die Kappungsgrenze erfasst nicht Erhöhungen nach Modernisierungen (§ 559) oder aufgrund von Betriebskostenänderungen (§ 560). Mieterhöhungen während der Preisbindung, die materiell vergleichbar sind, scheiden bei der Berechnung ebenfalls aus (LG Berlin, Urteil v. 18.1.1996, 61 S 217/95, a. a. O.). Das Gleiche gilt auch für vereinbarte Mietehöhungen auf Grund einer Modernisierung, vorausgesetzt es handelte sich um Arbeiten i. S. d. § 559 (BGH, Urteil v. 28.4.2004, VIII ZR 185/03, GE 2004, 749; BGH, Urteil v. 9.4.2008, VIII ZR 287/06, GE 2008, 729; BGH, Urteil v.18.7.2007, VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122).

Rz. 53

Die Kappungsgrenze findet für die Entschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete nach § 546a Abs. 1 keine Anwendung. Insofern handelt es sich auch nicht um eine § 558 vergleichbare Mieterhöhung. Dem Vermieter steht vielmehr die entsprechende Nutzungsentschädigung von vornherein ohne ausdrückliche Geltendmachung zu (BGH, Urteil v. 14.7.1999, XII ZR 215/97, GE 1999, 1122).