Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558 Mieterhöhung bis zur orts ... / 5 § 558 Abs. 4 – Kappungsgrenze nach Ende der Preisbindung

Rz. 64

Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 gilt für bestimmte Mieter bis zu einer bestimmten Höhe in bisher preisgebundenen Wohnungen nach Auslaufen der Förderung nicht. Im Einzelnen:

Es muss sich um öffentlich geförderte Wohnungen i. S. d. § 1 WoBindG handeln.

• Der Mieter war zur Zahlung einer Ausgleichsabgabe (Fehlbelegungsabgabe) nach § 1 AFWOG verpflichtet.
• Die Eigenschaft der öffentlichen Förderung der Wohnung ist weggefallen, §§ 1517 WoBindG.
• Die Entrichtungspflicht für die Fehlbelegungsabgabe ist entfallen, § 7 Abs. 1 Nr. 1 AFWOG.

Nach § 558 Abs. 4 kann die Miete bis zur Höhe der Fehlbelegungsabgabe des Mieters angehoben werden, ohne dass die Kappungsvorschriften Anwendung finden. Voraussetzung bleibt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete über der Grenze der bisherigen Zahlungen (preisgebundene Miete zuzüglich Ausgleichszahlung, LG Berlin, Urteil v. 28.7.1997, 62 S 41/97, MM 1997, 359) liegt. Die Vorschrift ist nicht auf die erste Mieterhöhung nach Mietpreisbindungsende beschränkt, sondern gilt solange, bis die gezahlte Miete die ehemalige Kostenmiete zzgl. Fehlbelegungsabgabe erreicht hat; sie hat nur Bedeutung bei Mieterhöhungen, die zu Mietsteigerungen von mehr als 20 % bzw. 15 % in drei Jahren führen. Sie lässt die Kappungsgrenze nur "soweit" entfallen als die Mieterhöhung die zuletzt entrichtete Ausgleichszahlung nicht übersteigt: Übersteigt sie die 15 %- bzw. 20 %-Grenze nicht, dann ist das Mieterhöhungsverlangen unter dem Gesichtspunkt der Kappungsgrenze begründet, übersteigt sie diese Grenze, dann ist das Erhöhungsverlangen bis zur Höhe der zuletzt gezahlten Ausgleichsabgabe begründet, i. Ü. wird es gekappt.

Da der Vermieter im Zweifel die Verpflichtung des Mieters nach AFWOG nicht kennt, muss ihm der Mieter Auskunft nach § 558 Abs. 4 Satz 2 erteilen. Dem Vermieter steht kein Anspruch auf Vorlage von Belegen, insbesondere einer Kopie des Bescheids über die Fehlbelegungsabgabe zu. Die Auskunft ist grds. in schriftlich verkörperter Form zu erteilen, die jedoch nicht den Anforderungen an die gesetzliche Schriftform i. S. d § 126 Abs. 1 zu entsprechen braucht (BGH, Beschluss v. 28.11.2007, XII ZB 225/05, NJW 2008, 917). Der Vermieter darf diesen Anspruch frühestens vier Monate vor Wegfall der öffentlichen Bindung geltend machen; der Mieter muss innerhalb eines Monats die Auskunft erteilen. Die Auskunft kann notfalls gerichtlich durchgesetzt werden kann. Der Mieter macht sich schadensersatzpflichtig bei einer verspäteten bzw. fehlerhaften Auskunft (vgl. im Einzelnen Lammel, a. a. O., § 558 Rn. 81).