Kinne/Schach/Bieber, BGB § 559 Mieterhöhung bei Modernis ... / 4 § 559 Abs. 4 Härtefallregelung

Rz. 4

Der Härteeinwand, der bisher in § 554 geregelt war, ist durch das Mietrechtänderungsgesetz 2013 umgestaltet worden und befindet sich zweigeteilt in § 555d und in § 559 Abs. 4. Aus BT 17/10485: § 555d Abs. 1 bestimmt, dass Modernisierungsmaßnahmen vom Mieter grundsätzlich zu dulden sind. Abs. 2 regelt, unter welchen Voraussetzungen sich der Mieter auf eine nicht zu rechtfertigende Härte berufen und damit den Duldungsanspruch des Vermieters abwehren kann. Abs. 3 schafft eine neue Frist für die Berücksichtigung von Umständen, die eine Härte im Sinne des Abs. 2 (§ 554 Abs. 2 a. F.) oder des 559 Abs. 4 begründen: Abs. 3 Satz 1 verpflichtet den Mieter, seine Gründe rechtzeitig mitzuteilen, damit der Vermieter sich hierauf einstellen kann und so für die Durchführung des Bauvorhabens Planungssicherheit er hält. Nach Abs. 3 Satz 2 kommt dies dem Vermieter aber nur bei ordnungsgemäßer Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme zugute. Die bislang in § 554 Abs. 2 Satz 3 a. F. enthaltenen Abwägungsgründe entfallen im Gesetzestext, um die Norm sprachlich zu straffen. In der Sache sind sie wie bislang bei der gebotenen Abwägung zu berücksichtigen. Neben den Interessen von Mieter, Vermieter und anderen Mietern sind nunmehr auch Belange des Klimaschutzes und der Energie Einsparung zu berücksichtigen. Diese konnten bei der Beurteilung einer nicht zu rechtfertigenden Härte bislang keine Berücksichtigung finden. Satz 2 bestimmt in Abweichung zur geltenden Rechtslage, dass aus der angekündigten Mieterhöhung resultierende Härten nicht mehr bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht berücksichtigungsfähig sind, sondern erst im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens zum Tragen kommen. Dies führt zu einer Zweiteilung der Härtefallprüfung: Wirtschaftlichen Härten wird erst bei der Mieterhöhung Rechnung getragen, während bei der Duldung der Maßnahme die sonstigen, eher personalen Härtegründe zu berücksichtigen sind. Damit erlangt der Vermieter insbesondere bei den besonders wichtigen energetischen Modernisierungen weitgehende Baufreiheit und Planungssicherheit, während zugleich die wirtschaftlichen Interessen des Mieters vollumfänglich gewahrt bleiben. Die Neuregelung gilt allerdings für alle Modernisierungsmaßnahmen, weil ein Sonderregime nur für energetische Modernisierungen nicht praktikabel wäre. Der Vermieter kann nach allgemeinem Prozessrecht jedoch auch Feststellungsklage erheben, um im Streitfall vor Ausführung der Modernisierungsmaßnahme die Zulässigkeit der angekündigten Mieterhöhung notfalls gerichtlich klären zu lassen.

Nach Abs. 3 Satz 1 obliegt es dem Mieter, nach Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme zu prüfen, ob diese für ihn, einen Familien- oder sonstigen Haushaltsangehörigen eine ungerechtfertigte Härte im Sinne des Abs. 2 oder des § 559 Abs. 4 darstellt. Die Mitteilungspflicht erstreckt sich hierbei auch auf solche Umstände, die erst im Rahmen der Mieterhöhung zu prüfen sind. So soll der Vermieter Planungssicherheit erhalten und bereits vor Bau beginn beurteilen können, ob die Miete nach Abschluss der Maßnahme nach den §§ 559ff. erhöht werden kann. Umstände, die eine Härte begründen, hat der Mieter dem Vermieter form- und fristgerecht mitzuteilen. Hierfür gilt die gleiche Fristdauer wie für die Erklärung der außerordentlichen Kündigung nach § 555e Abs. 1. Dies erscheint zumutbar, denn die Frist beträgt mindestens einen, im günstigsten Fall fast zwei Monate. Für die Wahrung der Frist ist der Zugang der Mitteilung beim Vermieter maßgeblich (§ 130).

Nach Abs. 3 Satz 2 muss der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß angekündigt haben, um die neu geschaffene Präklusionsfrist in Gang zu setzen. Unterlässt der Vermieter die Ankündigung oder entspricht diese nicht den gesetzlichen Anforderungen, wird bereits eine etwaige Duldungspflicht des Mieters nicht fällig (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn. VII 150; Staudinger/Emmerich, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2011, § 554, Rn. 41). In diesen Fällen beginnt nach Abs. 3 Satz 2 auch die Ausschlussfrist nicht zu laufen. Abs. 4 ordnet die Rechtsfolge eines Fristversäumnisses an: Umstände, die eine Härte im Sinne des § 555d Abs. 2 oder nach § 559 Abs. 4 begründen, sind nach Fristablauf nur noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter unverschuldet gehindert war, die Gründe fristgerecht mitzuteilen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Gründe erst nach Ab lauf der Frist entstanden sind. Eine Berücksichtigung von nach Fristablauf mitgeteilten Umständen ist aber nur möglich, wenn die nachträgliche Mitteilung in Textform unverzüglich erfolgt.

Für Umstände, die eine wirtschaftliche Härte nach § 559 Abs. 4 begründen können, gilt eine zusätzliche Einschränkung: Diese müssen nach Abs. 4 Satz 2 bis spätestens zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden. Sinn dieser Regelung ist es, bis zum Baubeginn klare Verhältnisse zu schaffen. Für die eher personalen Härten, die einer Duldung entgegenstehen können, gilt hingegen keine feste zeitliche Gre...