Kinne/Schach/Bieber, BGB § 560 Veränderungen von Betrieb ... / 1 Zweck der Regelung

Rz. 1

Da § 558 Abs. 1 die Möglichkeit der Erhöhung der vereinbarten Miete für Wohnraum darauf beschränkt, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete gegenüber der vor einem Jahr zuletzt vereinbarten Miete erhöht, der zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 heranzuziehende Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1) aber im Regelfall Betriebskostensteigerungen deshalb nicht beinhaltet, weil er eine Nettokaltmiete ausweist, sieht § 560 gesondert vor, die Miete bei Betriebskostensteigerungen zu erhöhen, jedoch nur bei einer Grundmiete mit bezifferter Betriebskostenpauschale oder bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen. Bei einer Grundmiete mit bezifferter Betriebskostenpauschale darf der Vermieter Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform im Rahmen des § 560 aber nur dann auf den Mieter anteilig umlegen, wenn er sich die Erhöhung der Miete wegen gestiegener Betriebskosten im Mietvertrag ausdrücklich vorbehalten hat. Im Gegensatz zur Grundmietenerhöhung nach § 558 kommt es nicht auf die Zustimmung des Mieters an. Der Vermieter hat vielmehr aufgrund einer wirksamen Mieterhöhungserklärung unmittelbar einen Zahlungsanspruch gegen den Mieter (§ 560 Abs. 2 Satz 1).

Rz. 2

§ 560 Abs. 4 ermöglicht bei Wohnraum beiden Parteien, die gemäß § 556 Abs. 2 vereinbarten angemessenen Vorauszahlungen nach einer Abrechnung auf eine angemessene Höhe anzupassen. Der Vermieter ist gemäß § 556 Abs. 3 verpflichtet, über die auf die Betriebskosten von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen jährlich binnen einer Abrechnungsfrist von höchstens einem Jahr abzurechnen.

Rz. 3

§ 556 Abs. 2 ermächtigt den Vermieter von Wohnraum, neben der Grundmiete entweder Vorauszahlungen oder eine gesonderte Pauschale zu vereinbaren, durch die entweder alle oder ein Teil der auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten abgegolten werden sollen. Vereinbart er eine Grundmiete mit bezifferter Betriebskostenpauschale, muss er sich eine Erhöhung der Pauschale für die Zukunft wegen in der Vergangenheit gestiegener Betriebskostensteigerungen vorbehalten. Der Vermieter muss aber dann, wenn er die Pauschale wegen gestiegener Betriebskosten erhöhen will, durch Gegenüberstellung des Saldos aller Betriebskosten gegenüber dem Saldo der Betriebskosten zur Zeit des Vertragsabschlusses oder einer späteren Mieterhöhung wegen erhöhter Betriebskosten darlegen, dass der Gesamtbetrag der Betriebskosten gestiegen ist, und erläutern, warum sich diese erhöht haben (vgl. dazu näher Rn. 39 ff.). Der Vermieter erreicht dabei keine laufende Deckung der aktuell anfallenden Betriebskosten, sondern lediglich eine dem zeitlichen Anfall der Betriebskosten nachfolgende – zumindest teilweise – Deckung der Betriebskostensteigerungen für die Zukunft.