Kinne/Schach/Bieber, BGB § 560 Veränderungen von Betrieb ... / 12.3 Beweislast

Rz. 80

Hinweis

Beweislast beim Mieter

Im Streitfall trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (BGH, Urteil v. 6.7.2011,VIII ZR 340/10, WuM 2011, 513), und zwar auch dann, wenn sich einzelne Betriebskostenpositionen im Vergleich zum Vorjahr erhöht haben (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 17.08.2017, 67 S 190/17, ZMR 2017, 977).

Den Vermieter trifft regelmäßig auch keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes (BGH, Urteil v. 17.12.2014, XII ZR 170/13, NZM 2015, 132)

Steht unstreitig fest oder hat der Mieter bewiesen, dass der Vermieter einen Gartenpflege-, Hausmeister- oder Versicherungsvertrag abgeschlossen hat, den er zu erheblich günstigeren Bedingungen hätte abschließen können, so sind lediglich diejenigen Kosten umlagefähig, die auch bei Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots entstanden wären. Insoweit reicht es aus, dass der Mieter selbst Kostenvoranschläge anderer Leistungserbringer über dieselben Leistungen vorlegt, aus denen sich ergibt, dass diese Leistungen wesentlich billiger hätten erbracht werden können. Der Vermieter muss die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme zumindest dann nachweisen, wenn durch Vergabe der Hausmeisterleistungen an einen Dienstleister und Freisetzen der bisherigen Hausmeister die Betriebskosten dieser Position verdoppelt werden (AG Annaberg, Urteil v. 20.7.2006, 4 C 0604/04, WuM 2007, 131).

Bei verbrauchsabhängigen Kosten (Wasserversorgung und -entsorgung, Heizung, Müllbeseitigung), die auch von dem Verbrauch der anderen Mieter abhängen, deren Höhe der Mieter nicht beeinflussen kann, dürfte hinsichtlich der Grundpreise (Preis pro cbm, pro Liter, pro Mülltonne) die Umlage der Betriebskosten ebenfalls auf denjenigen Preis zu begrenzen sein, der sich innerhalb des dem Vermieter zustehenden Entscheidungsspielraums hält; der Mieter muss (z. B. durch Vorlage von Vergleichsangeboten) zunächst darlegen und beweisen, dass der Vermieter die Grenzen seines Entscheidungsermessens überschritten hat (KG, Beschluss v. 7.2.2011, 8 U 147/10, GE 2011, 545). Werden die Leistungen von Monopolbetrieben erbracht, sodass der Mieter Vergleichsangebote nicht vorlegen kann, weil es solche praktisch nicht gibt, ist hinsichtlich des Ansteigens der Verbrauchsmengen der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass die Verbrauchssteigerungen nicht auf von ihm zu vertretende Umstände (z. B. Rohrbruch, Heizungsverluste infolge fehlender Isolierung der Heizrohre, fehlende Anpassung der Müllentsorgung an den Leerstand, fehlende oder nicht ausreichende Maßnahmen zur Vermeidung von Sperrmüll) zurückzuführen sind; denn diese Ursachen kann der Mieter bei Einsicht in die Betriebskostenunterlagen nicht erkennen. Hat sich der Vermieter bei verbrauchabhängigen Betriebskosten insoweit entlastet, müsste wiederum der Mieter darlegen und beweisen, dass der Vermieter dennoch das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt hat.(vgl. im Übrigen § 556 Rn. 51 f.).