Rz. 13
§ 560 regelt zwei verschiedene Arten der Erhöhung der Miete wegen gestiegener Betriebskosten auf den Mieter. In § 560 Abs. 4 ist geregelt, dass Vorauszahlungen angemessen angepasst werden dürfen, wenn sich aus der jährlichen Abrechnung ergibt, dass die bisherigen Vorschüsse zur Deckung der Betriebskosten zu hoch waren oder nicht ausreichen. Die Erhöhung der Grundmiete wegen gestiegener Betriebskosten scheidet hier aus, weil über die tatsächlichen Betriebskosten abzurechnen ist. § 560 Abs. 1 dagegen regelt die Umlage der erhöhten Betriebskosten, die in einer ausgewiesenen Pauschale enthalten sind. Lediglich bei einer Steigerung der Betriebskosten kommt eine Mieterhöhung in Betracht. Vereinbaren die Parteien vorbehaltlos einen Bruttobetrag als Miete, so ist mangels abweichender Anhaltspunkte davon auszugehen, dass die nicht gesondert aufgeführten Betriebskosten pauschal mit der Miete abgegolten sind. Dies ergibt sich bereits aus § 535 Abs. 2, wonach der Mieter verpflichtet ist, dem Vermieter (nur) die vereinbarte Miete zu entrichten. Es kommt mithin jeweils auf die Vereinbarung an. Ist in der vertraglichen Vereinbarung über die Miete keine nähere Bestimmung getroffen worden, sind grundsätzlich alle Betriebskosten mit der Miete abgegolten und können nicht gesondert umgelegt werden. Diese Auslegung ist auch nach § 535 Abs. 1 Satz 3 gerechtfertigt, wonach der Vermieter die Lasten der Mietsache zu tragen hat.
Rz. 14
Ist lediglich eine Bruttokaltmiete vereinbart worden, ist der Vermieter nur dann berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, wenn eine derartige Erhöhung ausdrücklich vereinbart worden ist (BGH, Urteil v. 21.1.2004, VIII ZR 101/03, GE 2004, 229; BGH, Urteil v. 21.1.2004, VIII ZR 99/03, NZM 2004, 253).
Rz. 15
Die Betriebskostenpauschale kann nur dann erhöht werden, wenn
- der Mieter vereinbarungsgemäß (im Mietvertrag oder durch spätere ausdrückliche oder konkludente Vertragsergänzung) die Betriebskosten zu tragen hat,
- dafür eine ausgewiesene Pauschale vereinbart ist,
- der Vermieter sich die Erhöhung dieser Pauschale bei gestiegenen Betriebskosten vorbehalten hat,
- sich die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten erhöht haben.
Ist die Vereinbarung über die Abwälzung der Betriebskosten völlig unwirksam (z. B. mangels Bestimmtheit), so kann die vereinbarte Pauschale nicht erhöht werden. Dasselbe gilt, wenn der Vermieter sich die Erhöhung der Pauschale nicht vorbehalten hat. Die Erhöhung der Pauschale ohne einen Erhöhungsvorbehalt ist auch in vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Altverträgen ausgeschlossen. Fehlt es wegen Unbestimmtheit vereinbarter Betriebskostenvorschüsse an einer wirksamen Ausgangsvereinbarung, werden die Betriebskostenvorschüsse Bestandteil der Bruttokaltmiete, die ohne jeden Erhöhungsvorbehalt ebenfalls nicht wegen gestiegener Betriebskosten erhöht werden kann (LG Berlin, Urteil v. 14.12.2006, 67 S 221/06, MM 2007, 111). Bruttomieten ohne jeden Erhöhungsvorbehalt können ebenfalls nicht wegen gestiegener Betriebskosten erhöht werden. Die Bruttomieten können ebenso wie die Mieten mit nicht zu erhöhender Pauschale gemäß § 558 nur dann erhöht werden, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen ist (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560 Rn. 4).
3.1 Materielle Voraussetzungen
Rz. 16
Die Pauschale kann nur dann erhöht werden, wenn die Mietvertragsparteien dies vereinbart haben. Die Vereinbarung muss klarstellen, dass Erhöhungen der Betriebskosten nur dann zur Erhöhung der Betriebskostenpauschale berechtigen, wenn der Saldovergleich eine Erhöhung rechtfertigt, die Erhöhung nur für die Zukunft erfolgen kann und die Erhöhungserklärung in Textform abgegeben werden muss. Insoweit dürfte folgende Klausel ausreichen:
Muster
Klausel zur Erhöhung der Betriebskostenpauschale
Der Vermieter ist berechtigt, bei Veränderungen der Betriebskosten i. S. d. § 19 Abs. 2 WoFG bzw. des § 556 Abs. 1 BGB/§§ 1, 2 BetrKV die Betriebskostenpauschale für die Zukunft durch Erklärung in Textform unter Beachtung des § 560 Abs. 1, 2 anzupassen, wenn sich der Saldo der aktuellen Betriebskosten gegenüber der vereinbarten oder zuletzt erhöhten Miete verändert hat.
Fraglich ist, ob der Zusatz zur Pauschale "zur Zeit" ausreicht, um die Erhöhungsmöglichkeit vorzubehalten (bejahend: LG Berlin, Urteil v. 7.2.1992, 64 S 275/91; LG Düsseldorf, Urteil v. 9.1.1990, 24 S 260/89; Geldmacher, Wohnungsbaurecht, November 2005, § 560 Anm. 2.1.3).
Unwirksam in Wohnraummietverträgen (§§ 557 Abs. 4, 560 Abs. 6), ist die Klausel
"Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit an vereinbart und zahlbar …"
Denn sie weicht sowohl von § 560 Abs. 2 Satz 1 ab, wonach der Mieter den auf ihn entfallenden Teil der Umlage erst mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats schuldet, als auch von dem Grundsatz, dass nur die Betriebskos...