Kinne/Schach/Bieber, BGB § 560 Veränderungen von Betrieb ... / 8.1 Zukünftige Mieterhöhungen

Rz. 55

Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der (erhöhten) Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats (§ 560 Abs. 2 Satz 1). Es kommt nicht mehr darauf an, an welchem Tag eines Kalendermonats die Erhöhungserklärung des Vermieters dem Mieter zugeht. Auch dann, wenn sie dem Mieter erst nach dem Fünfzehnten eines Monats zugeht, so erhöht sich die Miete erst mit Beginn des übernächsten Kalendermonats. Da insoweit immer auf einen bestimmten Zeitpunkt der Wirksamkeit der Erhöhungserklärung abgestellt wird, handelt es sich nicht um eine Frist i. S. d. §§ 187 ff., sodass die Erhöhungserklärung unabhängig von ihrem Zugang an Samstagen, Sonn- und Feiertagen zu einer Änderung des Wirksamkeitszeitpunkts zum Ersten des übernächsten Monats führt. Stets kommt es auf den Zugang der Erhöhungserklärung bei dem Mieter – bei mehreren Mietern auf den Zugang bei dem "letzten" Mieter – an, nicht auf den Zeitpunkt der Erstellung der Erhöhungserklärung durch den Vermieter. Die Vereinbarung, dass die Betriebskostenpauschale sich bereits dann erhöht, wenn sich eine Betriebskostenart oder der Saldo der Betriebskosten erhöht, ist gemäß § 560 Abs. 6 unwirksam (OLG Celle, WuM 1990, 103 (108); OLG Frankfurt/Main, WuM 1992, 57 (62); LG Berlin, GE 1996, 1247). Der frühere Zeitpunkt der Entstehung der höheren Betriebskosten ist nicht maßgebend. Die Umlage der erhöhten Betriebskosten braucht sich nicht unmittelbar an jede Steigerung des Betriebskostensaldos anzuschließen, sondern kann auch in mehrjährigen Abständen erfolgen (LG Berlin, GE 1999, 111). Die Erhöhung ist nicht durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt, wohl aber durch § 5 WiStG und § 291 StGB. Der Vermieter darf jedoch mit der Erhöhung die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG überschreiten, wenn er darlegt – und gegebenenfalls auch beweist –, dass die gesamte Miete (einschließlich des Erhöhungsbetrages) erforderlich ist, um seine laufenden Aufwendungen zu decken (OLG Karlsruhe, WuM 1983, 314).

Rz. 56

Fällig wird der Erhöhungsbetrag erst mit der Fälligkeit der Miete des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats (Geldmacher, Wohnungsbaurecht, November 2005, § 560 Anm. 3.2.3). Ist vertraglich vereinbart, dass die Miete bis zum dritten Werktag des Monats im Voraus zu zahlen ist, wird der Erhöhungsbetrag ebenfalls mit Ablauf dieses Tages fällig. Fehlt eine mietvertragliche Regelung, gilt die gesetzliche Regelung des § 556b Abs. 1 (ZAP-Praxiskommentar/Both, § 560 Rn. 13; Lammel, § 560 Rn. 23; Geldmacher, a. a. O.) mit demselben Ergebnis.

Wenn der Mieter die erhöhte Umlage nicht zum Fälligkeitszeitpunkt zahlt, kommt er in Verzug, weil er diese mit der Miete spätestens bis zum dritten Werktag des übernächsten Monats schuldet, also zu einem bestimmten Kalendertag (§ 286 Abs. 2 Nr. 1). Kommt der Mieter mit der Umlage in einen kündigungsbegründenden Rückstand gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3, kann der Vermieter fristlos kündigen.