Kinne/Schach/Bieber, BGB § 563a Fortsetzung mit überlebe ... / 3 Wirkung

Rz. 6

Bestand die Ehe, das Familienband, die auf Dauer angelegte Haushaltsführung oder die Lebenspartnerschaft im Zeitpunkt des Todes mit dem Mieter und hatten alle zusammen in der Wohnung einen gemeinsamen Haushalt, so wird beim Tode des Mieters das Mietverhältnis allein mit dem überlebenden Ehegatten, Familien- bzw. Haushaltsangehörigen oder Lebenspartner fortgesetzt. Der überlebende Ehegatte, Familien- bzw. Haushaltsangehörige und/oder Partner bleibt Mieter und schließt den Erben von dem Eintritt in das Mietverhältnis aus (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563a Rn. 8). Gehört der verstorbene Mitmieter nicht zu dem Personenkreis des § 563 Abs. 1 und Abs. 2 und gibt es keine Eintrittsberechtigten, so setzt dessen Erbe das Mietverhältnis mit seinem Erbanteil fort. Handelt es sich um mehrere Mitmieter bleiben alle zusammen Partner des Mietverhältnisses. Der Ehegatte als Mitmieter hat gegenüber den anderen Mitmietern keinen Vorrang.

Rz. 6a

Hinweis

Mietvertragsunabhängige Vereinbarungen

Der überlebende Ehegatte, Lebenspartner, das Kind, der andere Familienangehörige oder Haushaltsangehörige setzt kraft Gesetzes das Mietverhältnis – nicht aber mietvertragsunabhängige Vereinbarung des Mieters mit den Versorgungsunternehmen oder sonstige selbständige Sondervereinbarungen (z. B. über Hausmeister-, Reinigungs- oder sonstige Dienste) – mit dem verstorbenen Mieter fort, mit dem er einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, und zwar in vollem Umfang.

Für vor dem Tod des Mieters entstandene Altverbindlicheiten haftet anders als nach § 563 auch der fortsetzende Mitmieter (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563a Rn. 10). Er wird auch Gesamtgläubiger der bis zu dem Tod des verstorbenen Mieters fällig gewordenen Ansprüche wie z. B. der in der Person des verstorbenen Mieters bereits entstandenen Aufwendungs- (z. B. gem. § 536a Abs. 2, § 555a Abs. 3 Satz 1), Verwendungs- und Schadensersatzansprüche (z. B. gem. §§ 280, 281, 536a Abs. 1). Er kann auch nach dem Tode des Mieters fortbestehenden Zurückbehaltungs- oder Leistungsverweigerungsrechte (z. B. wegen fortbestehender Mängel oder nicht rechtzeitig erfolgter Betriebskostenabrechnung) geltend machen. Der fortsetzende Mieter kann – entweder allein als überlebender Mitmieter oder als Gesamtgläubiger mit den übrigen Mitmietern – sowohl den Kautionsrückgewähranspruch (AG Hannover, Urteil v. 18.11.2009, 450 C 7115/09, WuM 2011, 563) als auch Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung über einen Abrechnungszeitraum, der vor oder nach dem Tode des Mieter abgelaufen ist, beanspruchen, auch wenn die Abrechnung erst nach dem Tode des Mieters erfolgte. Mit den ihm zustehenden Guthaben kann der fortsetzende Mieter gegen Forderungen des Vermieters aufrechnen, wenn das Guthaben im Zeitpunkt der gesetzlichen Vertragsfortsetzung noch nicht ausgekehrt oder durch Verrechnung erloschen war. Der fortsetzende Mieter ist auch verpflichtet, rückständige Betriebskostenvorauszahlungen – bis zu Ablauf der Abrechnungsfrist – zu begleichen. Der das Mietverhältnis fortsetzende Mieter ist auch an formularmäßig vereinbarte kürzere Kündigungsfristen in vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Mietverträgen sowie an den beiderseitigen wirksam bis zu vier Jahren befristeten Kündigungsausschluss gebunden. Für die Berechnung der Kündigungsfrist gemäß § 573c ist die Zeit der Überlassung an den verstorbenen Mieter zu berücksichtigen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563a Rn. 10); das gilt auch für die Dauer des mit dem verstorbenen Mieter vereinbarten Kündigungsausschlusses.

Rz. 6b

Bei Mischmietverhältnissen kommt es darauf, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (BGH, Urteil v. 13.1.2021, VIII ZR 66/19, GE 2021, 496); überwiegt eine Nutzungsart, unterliegt das einheitliche Vertragsverhältnis insgesamt dem für diese Nutzungsart geltenden Mietrecht (BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII Z 376/13, ZMR 2014, 871; KG, Beschluss v. 17.6.2010,12 U 51/09, ZMR 2010, 956; OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 16.6.2010, 2 U 220/10, ZMR 2011, 119; OLG Stuttgart, Urteil v.31.3.2008, 5 U 199/07, ZMR 2008, 795; OLG Düsseldorf, Urteil v. 2.3.2006, 10 U 120/05, ZMR 2006, 685; OLG Düsseldorf, Urteil v. 16.4.2002, WuM 2002, 481; LG Berlin, Urteil v. 29.3.2001, 67 S 374/00, GE 2001, 771; Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn. 48), sodass auch für den Wohnraumanteil § 563a nicht gilt). Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII Z 376/13, a.a.O) mit der Folge, dass § 563a für das gesamte Mietverhältnis gilt. Ist mit der Wohnung zugleich eine auf dem Gelände liegende Garage von demselben Vermieter an den Mieter vermietet worden (vgl. dazu OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.12.2006, 10 U 179/05, GE 2007, 290; AG Schwelm, Urteil v. 16.2.2017, 27 C 228/16, WuM 2017, 188; AG Eschweiler, Urteil v. 8.12.2016, 29 C 10/16, WuM 2017,173; weitergehend AG Gelsenkirchen, Urteil v.11.03.2011,14 C 12/11, WuM 2012, 1...