Kinne/Schach/Bieber, BGB § 563b Haftung bei Eintritt ode ... / 3 Herausgabepflicht des Eingetretenen bzw. Fortsetzungsnachfolgers

Rz. 3

Der überlebende Ehegatte, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige, der kraft Gesetzes in das Mietverhältnis mit dem verstorbenen Mieter eingetreten ist, weil er mit diesem einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, oder der frühere Mitmieter, mit dem das Mietverhältnis fortgesetzt worden ist, sind im Innenverhältnis verpflichtet, dem Erben dasjenige herauszugeben, was sie infolge einer Mietvorauszahlung des verstorbenen Mieters ersparen oder erlangen. Hat der verstorbene Mieter die Miete für einen nach seinem Tod liegenden Zeitpunkt im Voraus entrichtet, ist die Vorauszahlung auf die späteren Mietschulden des Eintretenden anzurechnen. Anzurechnen ist regelmäßig sein Anteil an der Miete, im Zweifel gilt der Verteilungsmaßstab des § 426 Abs. 1 Satz 1. Das gilt auch für den Anteil im Innenverhältnis, der in sonstiger Weise entsprechend den Absprachen der Mitmieter geleistet wurde (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 22). Die Ersparnis der gem. §§ 563, 563a in das Mietverhältnis eingetretenen Mieter besteht darin, dass sie nur eine um den Vorauszahlungsbetrag verminderte Miete zu zahlen brauchten. Bei üblicherweise periodisch zu zahlender Miete tritt die Ersparnis periodisch ein, sodass die eingetretenen Mieter erst die zum jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt der Miete eintretende Ersparnis herauszugeben brauchen, bzw. bei einer im Voraus zu leistende Pauschalmiete die Ersparnis z.Zt. ihrer Fälligkeit (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 23). Miete in diesem Sinne ist das gesamte Entgelt, das der verstorbene Mieter als Gegenleistung für den Gebrauch der Mietsache im Voraus an den Vermieter entrichtet hat, also neben der Grundmiete auch Betriebskostenvorauszahlungen (vgl. dazu näher Rn. 4) oder die Betriebskostenpauschale oder eine Kombination von laufenden Zahlungen und Anrechnung eines einmaligen Kapitalbetrages auf die laufenden Mieten, wie z.B. Mieterdarlehen, anrechenbare – nicht dagegen verlorene – Baukostenzuschüsse usw. Handelt es sich um einen abwohnbaren Baukostenzuschuss, tritt die Ersparnis am jeweiligen Fälligkeitstag in derjenigen Höhe ein, in der durch die Verrechnung der Mietvorauszahlung die Miete abgegolten ist; der Erbe kann also Herausgabe nur in monatlichen Raten entsprechend dem Ablauf der im Voraus bezahlten Mietmonate verlangen. Die Eingetretenen müssen auch Guthaben aus vom verstorbenen Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen nach Abrechnung an den Erben herausgeben. Da über Vorauszahlungen jährlich abgerechnet wird, stellt sich die Frage der Aufteilung des Guthabens bei Vorauszahlungen des verstorbenen Mieters nur für einen Teil des Abrechnungszeitraums. Insoweit wäre eine Aufteilung zeitanteilig nach denjenigen Monaten des Abrechnungsjahres vorzunehmen, für die die Vorauszahlungen im Voraus – also vor dem jeweiligen Zeitpunkt der Fälligkeit für eine Zeit nach dem Tod des Mieters – entrichtet worden sind (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 19). Falls das Guthaben mit einer Betriebskostennachforderung verrechnet wird, ist die insoweit eintretende Ersparnis ebenfalls nach dem auf die Vorauszahlung entfallenden Zeitraum des Guthabens entsprechend zu verrechnen.

Für die Rückzahlung verlorener Baukostenzuschüsse gilt gem. der Sonderregelung des § 2 des Gesetzes v. 21.7.1961 ein Betrag in Höhe einer Jahresmiete geteilt durch eine Mietdauer von vier Jahren ab der Leistung als getilgt; der Erbe hat einen Anspruch auf Abtretung der Rückerstattungsansprüche hinsichtlich des nicht getilgten Betrags.

Hinweis

"Das Erlangte"

Das Erlangte, das die gem. §§ 563, 563a in das Mietverhältnis eingetretenen Mieter herauszugeben haben, wenn zum Ende des Mietvertrages mit ihnen nicht alle Vorausentrichtungen abgewohnt sind, sind z.B. die ihnen gegen den Vermieter nach § 547 Abs. 1 zustehenden Ansprüche auf Zurückerstattung der im Voraus entrichteten Mieten. Dies müssen sie – auf Verlangen bereits vor Beendigung des Vertrages – an den Erben abtreten oder ihm nach Erfüllung des Anspruchs durch den Vermieter das Erlangte in natura oder als Wertersatz herausgeben (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 24).

Rz. 4

Die Verpflichtung zur Herausgabe trifft denjenigen, der in das Mietverhältnis eingetreten oder mit dem es fortgesetzt worden ist. Mehrere eintretende Familienangehörige oder der zusammen mit diesen eintretende Lebenspartner haften als Gesamtschuldner (Schmidt-Futterer/Streyl § 563b Rn. 21), und zwar gegenüber dem oder den Erben. Dasselbe gilt dann, wenn das Mietverhältnis mit mehreren Personen i. S. d. § 563 fortgesetzt worden ist, weil diese zusammen mit dem verstorbenen Mieter Mitmieter waren. Unerheblich ist, ob der Eintritt erst infolge der Ablehnung eines vorrangig Eintrittsberechtigten (z. B. des Ehegatten) erfolgt; denn auch der Eintritt des subsidiär Eintrittsberechtigten (z. B. der Kinder) wirkt auf den Zeitpunkt des Todes des Mieters zurück. Ist ein vorrangig Eintrittsberechtigter bereits vor seiner Ablehnung in Anspruch genommen worden, so hat er nach seiner Ablehnung einen Bereicherungsanspr...