Harald Kinne, Hans-Jürgen Bieber
Rz. 5
Durch § 563b Abs. 3 ist erstmals ein Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Sicherheit (nur) gegen denjenigen begründet worden, der in das Mietverhältnis eingetreten oder mit dem es fortgesetzt worden ist, wenn der Vermieter mit dem oder den verstorbene(n) Mieter keine Vereinbarung über die Leistung einer Sicherheit getroffen hat.
Da das Gesetz den Vermieter berechtigt, eine Sicherheitsleistung zu verlangen, besteht ein Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters über die Art der Sicherheitsleistung. Hat er dies ausgeübt, kann er direkt auf Leistung klagen; er braucht nicht erst auf Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung zu klagen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 28; Geldmacher, DWW 2001, 178, 182; Hinz, ZMR 2002, 64). Macht der Vermieter den Anspruch bis zur Beendigung des fortgesetzten Mietverhältnisses oder desjenigen, in das die Mieter gem. § 563 eingetreten sind, nicht geltend, so ist der Anspruch erloschen. Schon vorher kann die Geltendmachung des Anspruchs verwirkt sein. Das könnte der Fall sein, wenn der Vermieter nach der Fälligkeit des Anspruchs (vgl. unten Rn. 9) mehrere Jahre den Anspruch nicht geltend macht und die eingetretenen Mieter sich darauf eingerichtet haben, dass der Anspruch nicht mehr geltend gemacht wird.
Zum Nachteil des Mieters von § 551 abweichende Vereinbarungen sind unwirksam, sodass die dort gezogenen Grenzen für den Umfang, die Fälligkeit der Sicherheitsleistung sowie die Anlagepflicht des Vermieters nicht zu Lasten des Wohnraummieters überschritten werden dürfen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 35). Der Vermieter kann aber ganz auf eine Sicherheitsleistung verzichten oder eine geringere Sicherheit verlangen, als in § 551 vorgesehen. Er kann auch die Kaution zu günstigeren Zinsen anlegen als für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich; auch die höheren Zinsen erhöhen die Kaution, stehen also nicht dem Vermieter zu.
Rz. 6
Mehrere Personen, die gem. § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt worden ist, haften als Gesamtschuldner (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 30). Unerheblich ist, ob im Mietvertrag bereits eine Sicherheitsleistung vereinbart worden war oder nicht und aus welchen Gründen der oder die verstorbene(n) Mieter keine Sicherheit geleistet hatte(n). Selbst wenn der Vermieter diesem (diesen) gegenüber ausdrücklich auf Leistung einer Sicherheit verzichtet hatte, kann der Vermieter nach Eintritt bzw. Fortsetzung mit den übrigen Mietern die Sicherheit verlangen. Ist die Sicherheit bereits geleistet worden, kann der Vermieter nicht noch einmal Sicherheitsleistung verlangen; ist die geleistete Sicherheitsleistung teilweise bereits verbraucht, so kann er – wie sonst auch (OLG Düsseldorf, Urteil v. 19.5.2005, 10 U 196/04, ZMR 2006, 923) – Auffüllung verlangen, was sich bereits aus dem Eintritt in das oder der Fortsetzung des Mietverhältnisses ergibt (LG Münster, Urteil v. 23.4.2008, 14 S 7/07, WuM 2008, 481; a.A. Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 27; Häublein in MünchKomm, § 563b Rn. 15).
Rz. 7
Die Art der Sicherheitsleistung, die der Vermieter wählen kann, richtet sich nach § 551 (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 28). Die Sicherheit kann also sowohl durch Zahlung von Bargeld als auch bargeldlos geleistet werden; auch die Einrichtung eines Sparkontos des Mieters mit oder ohne Sperrvermerk zugunsten des Vermieters, die Verpfändung eines Sparkontos, eine Sicherungsabtretung von Ansprüchen des Mieters (z. B. von Lohn- und Gehaltsansprüchen) oder eine schuldrechtliche Verfügungsbeschränkung oder eine Bürgschaft eines Dritten kommen in Betracht (a.A. Blank/Börstinghaus, § 563b Rn. 19: nur Barkaution). Auch die Hinterlegung von mündelsicheren Wertpapieren kommt in Betracht (LG Berlin, Urteil v. 14.2.1997, 64 S 454/96, NJW-RR 1998, 10) oder eine sonstige Anlageform. Dem Vermieter ist hinsichtlich der Art der Sicherheitsleistung ein Gestaltungsrecht eingeräumt, er kann wählen, welche Art von Sicherheit der Mieter zu leisten hat (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 28; Häublein in MünchKomm, § 563b Rn. 16; Franke, Wohnungsbaurecht, Dezember 2001, § 563b Anm. 5.4; Geldmacher, DWW 2001, 182; Hinz, ZMR 2002, 645).
Rz. 8
Zur Höhe der Sicherheitsleistung verweist § 563b auf § 551. Danach darf diese höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Hat der verstorbene Mieter mit dem Vermieter nur eine geringere Sicherheit vereinbart, kann der Vermieter nur diese verlangen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn. 26). Die Vereinbarung einer höheren Sicherheitsleistung wäre ohnehin insoweit nicht geschuldet gewesen (LG Berlin, GE 1992, 1325 = WuM 1992, 473), als sie den gesetzlich zulässigen Rahmen überstiegen hätte, so dass sie auch von dem/den Eintretenden insoweit nicht verlangt werden kann. Eine Vereinbarung des Vermieters mit derjenigen Person, die in das Wohnraummietverhältnis eingetreten ist oder mit der es fortgese...