Harald Kinne, Hans-Jürgen Bieber
Rz. 15a
Durch das Mietrechtsänderungsgesetz ist erstmals eine fristlose Kündigung des Wohnraummietvertrages wegen Verzuges mit der Kaution eingeführt worden. Bisher war umstritten, ob eine solche Kündigung gerechtfertigt war. Für Gewerberaum hat die Rechtsprechung (BGH, Urteil v. 21.3.2007, XII ZR 36/05, NZM 2007, 400; OLG Nürnberg, Urteil v. 10.2.2010, 12 U 1306/09, ZMR 2010, 524; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 17.4.2000, 3 W 1332/00, WuM 2000, 304; KG, Urteil v. 19.4.1999, 8 U 4279/97, GE 1999, 715; KG, Urteil v. 20.12.2004, 8 U 66/04, GE 2005, 236, 237) eine fristlose Kündigung für möglich gehalten. Dagegen ist für Wohnraummietverhältnisse eine fristlose Kündigung wegen Rückstandes mit der Kaution von der Rechtsprechung überwiegend abgelehnt worden (LG Hamburg, Urteil v. 7.12.1973, 11 S 79/73, WuM 1974, 54; LG Bielefeld, Beschluss v. 8.11.1991, 23 T 147/91, WuM 1992, 124; LG Köln, Urteil v. 3.3.1993, 10 S 334/92; AG Hamburg-Wandsbek, Urteil v. 20.9.2001, 716 C 187/01, ZMR 2002, 128; a. A. LG Berlin, Urteil v. 17.10.2011, 67 S 58/11, ZMR 2012, 350). In der Literatur dagegen wurde auch für Wohnraummietverhältnisse eine fristlose Kündigung wegen Verzuges mit der Kaution jedenfalls dann für zulässig gehalten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt (vgl. u. a. Lehman-Richter/Stützer, GE 2010, 892) oder bei schwerwiegendem Verschulden.
Nach dem neuen Absatz 2 a ist der Vermieter von Wohnraum berechtigt, das ab 1.5.2013 geschlossene Mietverhältnis fristlos ohne Abmahnung zu kündigen wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der zwei Monatskaltmieten entspricht. Der Vermieter soll damit eine bessere Handhabe gegen den Mieter erhalten, der bereits zu Beginn des Mietverhältnisses sich seinen Zahlungsverpflichtungen entzieht (RegBegr /Drucks 17/10485 Seite 25). Für vor dem 1. Mai 2013 geschlossene Mietverträge kann sich ein Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Nichtzahlung der mietvertraglichen Kaution au § 543 Abs. 1 ergeben (AG Bad Segeberg, Urteil v. 19.12.2013, 17a C 129/13, juris).
Rz. 15b
§ 569 Abs. 2a Satz 1 ist an § 543 Abs. 2 Satz 1 Nummer 3 angelehnt. Die Kündigungsmöglichkeit gilt nur für Wohnraummietverhältnisse (Schmidt-Futterer/Streyl, § 569 Rn. 53). Der Vermieter kann kündigen, wenn der Mieter mit der Kaution in Höhe eines Betrages von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Da es sich dem Gesetzestext um die Sicherheitsleistung nach § 551 handelt, kommt nur der Verzug mit der ursprünglich vereinbarten Kaution in Betracht (Schmidt-Futterer/Streyl, § 569 Rn. 54); die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2a ist also nicht bei Verzug mit der Erfüllung des Wiederauffüllungsanspruch oder bei Kautionsvereinbarungen im laufenden Mietverhältnis möglich (Schmidt-Futterer/Streyl, § 569 Rn. 54). § 569 Abs. 2 erfasst zudem nur Sicherheiten die durch Geldleistung zu erbringen sind, also insbesondere die Barkaution oder die Verpfändung eines Sparbuchs (Schmidt-Futterer/Streyl, § 569 Rn. 61; Wiek, WuM 2013, 195 [198]; a. A. Schmid, MDR 2014, 940).
Die Kündigung ist nur bei Verzug des Mieters möglich. Für den Verzug kommt es auf Fälligkeitstermin an. Dieser ergibt sich vorrangig aus den vertraglichen Vereinbarungen . Haben die Parteien keinen Fälligkeitstermin vereinbart, kommt es auf die Fälligkeit nach § 551 Abs. 2 Satz 2 und 3 an. Danach ist der Mieter berechtigt, die vereinbarte Barkaution in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen, wobei die erste Teilleistung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Beginn in diesem Sinne ist der Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis vereinbarungsgemäß beginnen soll (LG Mannheim, Urteil v. 12.7.1989, 4 S 38/89, ZMR 1990, 18; Schmidt-Futterer/Flatow, § 551 Rn. 46). Soweit die Fälligkeit an einen bestimmten Kalendertag geknüpft ist, tritt mit Fälligkeit Verzug ein (§ 286 Abs. 2 Nr. 1), ansonsten ist eine Mahnung gemäß § 286 Abs. 1 BGB erforderlich.
Vereinbaren die Mietvertragsparteien einen späteren Zeitpunkt für die Zahlung der Kaution, so werden die weiteren Teilzahlungen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Ist eine Vereinbarung über die Fälligkeit der Kaution nicht getroffen worden, so ist die erste Rate mit der ersten Mietzahlung fällig (LG Mannheim, Urteil v. 12.7.1989, 4 S 38/89, ZMR 1990, 18). Die Fälligkeit der weiteren Raten war bisher nicht geregelt. Der neu angefügte Satz 3 des § 551 Abs. 2 stellt klar, dass die weiteren Teilzahlungen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden. Der Mieter kommt mit den Teilzahlungen ohne Mahnung in Verzug, wenn er nicht zu den – vereinbarten oder gesetzlichen – Fälligkeitszeitpunkten zahlt. Wird die Kaution während des Mietverhältnisses vereinbart, ist die erste Rate sofort fällig, die weiteren Teilzahlungen werden mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig, wenn die Fälligkeit nicht für spätere Termine vereinbart ist (Schmidt-Futterer/Flatow, § 551 Rn. 47).
Der Zahlungsverzug mit mindestens zwei Teille...