Kinne/Schach/Bieber, BGB § 573 Ordentliche Kündigung des ... / 2 Gesetzessystematik

Rz. 5

Die Norm benennt insgesamt 4 Kündigungstatbestände, die gleichrangig nebeneinander stehen.

Rz. 6

§ 573 Abs. 1 Satz 1 beinhaltet die Generalregelung, wonach die Kündigung nur dann möglich ist, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Der Begriff des "berechtigten Interesses" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt, entzieht sich nach der Rechtsprechung des BGH einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung und erfordert stattdessen eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Es obliegt daher in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu befinden, ob ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 1 Satz 1 gegeben ist (BGH, Urteil v. 29.3.2017, VIII ZR 45/16, NZM 2017, 405). Dieser Begriff des "berechtigten Interesses" beschränkt die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters auf diejenigen Fälle, in denen seine konkreten Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses so erheblich sind, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses über Wohnraum gerechtfertigt ist.

Rz. 7

§ 573 Abs. 2 führt 3 Beispiele für Fälle des berechtigten Interesses an. Die Aufzählung ist jedoch nicht abschließend, was durch den Begriff "insbesondere" zum Ausdruck kommt. Andererseits folgt aus dem Umstand, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ist, nicht, dass bestimmte – in Absatz 2 nicht aufgezählte – Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten (BGH, Urteil v. 10.5.2017, VIII ZR 292/15, ZMR 2017, 722). Allerdings bringen die gesetzlichen Beispiele eine Gewichtung, an der andere berechtigte Interessen zu messen sind. So lassen die Beispiele nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 – 3 in der Praxis nur wenig Spielraum für weitere Kündigungsgründe. Von der Rechtsprechung anerkannte Beispielfälle sind der Betriebsbedarf oder das öffentliche Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Beabsichtigt der Vermieter, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer (frei-)beruflichen Tätigkeit nachzugehen (hier: Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei), wird es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. v. § 573 Abs. 1 Satz 1 regelmäßig ausreichen, dass ihm bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter bzw. anerkennenswerter Nachteil entstünde (BGH, Urteil v. 10.4.2024, VIII ZR 286/22, GE 2024, 497; Bestätigung von Urteil v. 29.3.2017, VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 44 f.).); höhere Anforderungen gelten nicht deshalb, weil der Vermieter die an den Mieter überlassene Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum erworben und die Kündigung innerhalb eines Zeitraums erklärt hat, welcher der für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen geltenden Kündigungssperrfrist gemäß § 577a Abs. 1, 2 BGB entspricht.

Rz. 8

Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist gemäß § 573 Abs. 1 Satz 2 ausgeschlossen. Diese Regelung gehört systematisch nicht zur Miethöhe, sondern zu den Vorschriften über die Kündigung, weil sie nicht die Miethöhe, sondern die Unzulässigkeit einer Kündigung regelt.