Kinne/Schach/Bieber, BGB § 573 Ordentliche Kündigung des ... / 3.4.4 Vertragswidriger Gebrauch, Störung des Hausfriedens

Rz. 24

Die Nutzung der Wohnung zu Gewerbezwecken ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters kann zur ordentlichen Kündigung berechtigen. Umgekehrt kann auch die Nutzung von Räumen, die als "Lager- und Abstellraum" vermietet worden sind, dauerhaft als Wohnung eine – nach Abmahnung sogar fristlose – Kündigung rechtfertigen (AG Bielefeld, Urteil v. 28.3. 2017, 407 C 111/16, ZMR 2017, 647).

Der Gebrauch der Mietsache kann auch dann vertragswidrig sein, wenn die Grenzen der vertraglich vereinbarten Nutzung überschritten werden. In üblichen "Heimarbeiten" in einer Wohnung kann jedoch nicht schon eine derartige vertragswidrige Nutzung gesehen werden. Die Herstellung von pornografischen Videoclips und deren Vermarktung aus der Wohnung heraus stellt per se noch keine Nutzung dar, die über den Wohngebrauch hinausgeht (AG Lüdinghausen, Urteil v. 11.10.2018, 4 C 76/18, ZMR 2019, 689). Zulässig sind nebenberufliche Tätigkeiten ohne Außenwirkung (BGH, Urteil v. 14.7.2009,VIII ZR 165/08, NJW 2009, 3157; AG München, Urteil v.18.9.2025, 419 C 23314/24, IMR 2025, 2629), z. B. als gelegentlicher Softwarehersteller (AG Münster, Urteil v. 18.1.1988, 48 C 355/87, WuM 1988, 429), Hellseher (LG Hamburg, Beschluss v. 23.3.1984, 11 S 22/84, WuM 1985, 263) oder astrologischer Berater für einzelne Kunden (LG Hamburg, Urteil v. 12.1.1993, 316 S 179/92, WuM 1993, 188), Schriftsteller (Morath, GE 2006, 628, 629), Fachautor, Maler, Übersetzer und Gutachter sowie das begrenzte Abhalten von Nachhilfestunden (Gather, GE 2001, 595) oder gelegentlicher Musikunterricht (Morath, GE 2006, 628). Auch die gelegentliche Nutzung einzelner Räume zu Bürozwecken ist ohne Zustimmung des Vermieters zulässig (LG Hamburg, Beschluss v. 13.3.1992, 311 S 203/91, WuM 1992, 241; LG Stuttgart, Urteil v. 20.2.1992, 16 S 327/9...