Rz. 7
Die entsprechende Anwendung des Mietrechts auf derartige Werkdienstwohnungen bedeutet, dass sowohl die Vorschriften über die Beendigung des Mietverhältnisses als auch der soziale Kündigungsschutz gelten.
Rz. 8
Ist der Dienst-/Arbeitsvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen worden, so endet das Mietverhältnis über den Wohnraum ebenfalls, ohne dass es einer Kündigung bedarf (Schmidt-Futterer/Herrlein, § 576b Rn. 20). Nutzt der Dienstverpflichtete/Arbeitnehmer den Wohnraum nach Beendigung des Dienst-/Arbeitsvertrages weiter und widerspricht der Dienstberechtigte/Arbeitgeber nicht binnen zwei Wochen nach Kenntnis von der weiteren Nutzung, dürfte sich das Rechtsverhältnis über die Nutzung der Werkdienstwohnung gem. § 545 auf unbestimmte Zeit verlängern (Schmidt-Futterer/Herrlein, § 576b Rn. 19).
Ist der Dienst-/Arbeitsvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, endet das Rechtsverhältnis über den dem Dienstverpflichteten/Arbeitnehmer überlassenen Wohnraum, in dem er mit seiner Familie oder seinem Lebenspartner einen gemeinsamen Haushalt führt, nicht automatisch mit der Beendigung des Dienstverhältnisses, sondern bedarf einer gesonderten – ordentlichen oder außerordentlichen – Kündigung oder der Aufhebung des Mietverhältnisses (LG Berlin, Urteil v. 5.4.2004, 67 S 239/03, GE 2004, 890). In der Kündigung des Dienstverhältnisses liegt nicht zugleich eine Kündigung des Rechtsverhältnisses über die Wohnung (Schmidt-Futterer/Herrlein § 576b Rn. 18). Eine im Mietvertrag über eine Werkmietwohnung getroffene Vereinbarung, dass das Mietverhältnis spätestens drei Monate nach Beendigung des Beschäftigungsverhältnisses endet, ist unwirksam (LG Düsseldorf, Urteil v. 9.3.1982, 24 S 361/81, WuM 1985, 151).
Solange die Werkdienstwohnung nicht gesondert gekündigt worden ist – oder die Kündigung unwirksam oder unbegründet ist –, besteht das Mietverhältnis fort (str.). Der Mieter ist berechtigt, die Wohnung mit seiner Familie oder seinem Lebenspartner weiter zu nutzen, muss andererseits aber jetzt eine gesonderte Miete an den früheren Dienstleistungsberechtigten/Arbeitgeber zahlen, weil mit der Beendigung des Dienst-/Arbeitsverhältnisses auch der Lohnanspruch des Dienstverpflichteten/Arbeitnehmers endet, eine Verrechnung eines Teils des Lohnes mit der Miete mithin nicht mehr möglich ist. Als Miete ist entweder der im Dienst-(Arbeits-)Vertrag als anzurechnendes Entgelt für die Gebrauchsüberlassung ausgewiesene Betrag (LG Hamburg, Urteil v. 27.6.1991, 334 S 166/90, WuM 1991, 550) oder – falls dieser Betrag nicht gesondert ausgewiesen ist – die ortsübliche Vergleichsmiete für den überlassenen Wohnraum zu zahlen (so generell Schmidt-Futterer/Herrlein, § 576b Rn. 23). Für spätere Erhöhungen des Nutzungsentgelts sind jedoch dann wiederum die §§ 557 ff. maßgebend (LG Berlin, Urteil v. 4.8.2009, 65 S 423/08, GE 2009, 1190; AG Dortmund, WuM 1985, 155 str.). Da nach der hier vertretenen Auffassung der Mietvertrag fortbesteht, gelten auch die darin getroffenen Vereinbarungen (Schönheitsreparaturen, Obhutspflichten, Tierhaltungs- und sonstige Klauseln, Empfangsvollmachtsklausel, Schriftform) fort (so auch aufgrund des gesetzlichen, Abwicklungsverhältnisses: Schmidt-Futterer/Herrlein, § 576b Rn. 23).
Rz. 9
Bei Anordnung der Zwangsverwaltung über das Grundstück ist der Dienstverpflichtete/Arbeitnehmer, mit dem das Dienstverhältnis zwar beendet, aber das Wohnraummietverhältnis fortgesetzt worden ist, ebenfalls verpflichtet, den im Dienst-/Arbeitsvertrag als anzurechnendes Entgelt für die Gebrauchsüberlassung ausgewiesenen Betrag oder – falls dieser Betrag nicht gesondert ausgewiesen ist – die ortsübliche Vergleichsmiete für den überlassenen Wohnraum zu zahlen, ohne mit etwaigen Vergütungsansprüchen aus dem beendeten Dienstverhältnis gegen den Mietzahlungsanspruch des Zwangsverwalters aufrechnen zu können (LG Berlin, GE 1996, 1369). Umgekehrt hat der Zwangsverwalter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen (vgl. dazu BGH, Urteil v. 3.5.2006, VIII ZR 168/05, WuM 2006, 402; LG Potsdam, Urteil v. 28.2.2013, 13 S 153/12, GE 2013, 875) und ein etwaiges Vorauszahlungsguthaben an den Mieter auch dann auszuzahlen, wenn dem Dienstberechtigten – und nicht ihm – die betreffenden Vorauszahlungen unmittelbar zugeflossen sind (vgl. dazu BGH, Urteil v. 26.3.2003, VIII ZR 333/02, GE 2003, 945). Die Pflicht des Zwangsverwalters zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung endet grundsätzlich mit dem Ende der Zwangsverwaltung, selbst wenn er während der Zwangsverwaltung Betriebskostenvorschüsse vereinnahmt hat. Für die Betriebskostenabrechnung ist nach Ende der Zwangsverwaltung der Eigentümer (wieder) zuständig (LG Berlin, Urteil v. 12.2.2004, 62 S 350/03, GE 2004, 691).
Der Zwangsverwalter ist jedoch auch nach dem Ende der Zwangsverwaltung und der Veräußerung des Objekts noch verpflichtet, über die Betriebskosten der Mieträume für die Z...