Kinne/Schach/Bieber, BGB § 578 Mietverhältnisse über Gru ... / 4 Mietverträge über Räume für dringenden Wohnungsbedarf

Rz. 10

§ 578 Abs. 3, der nur für Mietverhältnisse gilt, die nach dem 31.12.2018 abgeschlossen wurden, regelt den Fall, dass der Vermieter – eine Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter Träger der Wohlfahrtpflege – Mietverträge mit einen Zwischenmieter schließt, der seinerseits Wohnraum an dringend Wohnungsbedürftige weitervermietet. Der Zwischenmieter muss die Kriterien für eine juristische Person des öffentlichen Rechts (näher dazu § 549) oder einen anerkannten privater Träger der Wohlfahrtspflege (näher dazu § 549) erfüllen; sonst ist § 578 Abs. 3 nicht anwendbar, sondern nur § 578 Abs. 1, 2.

Rz. 11

Weitere Voraussetzung ist, dass der Vertragszweck der Weitervermietung die Überlassung von Räumen an Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen ist. Unerheblich ist, ob die Wohnungsmieter tatsächlich dringenden Wohnungsbedarf haben. Die Weitervermietung kann über den Wohnbedarf hinaus auch therapeutischen oder pädagogischen Zwecken dienen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 578 Rn. 22).

Rz. 12

Für Mietverhältnisse gem. § 578 Abs. 3 gelten die "Allgemeinen Vorschriften über Mietverhältnisse" (§§ 535–548), die in § 578 Abs. 1, 2 genannten Vorschriften der Grundstücks- bzw. Raummiete sowie die meisten wohnraummietrechtlichen Vorschriften über die Kündigung (§§ 568 Abs. 1, 569 Abs. 3–5, 573–573d, 575a Abs. 1, 3, 4, 577a BGB) und Mieterhöhung (§§ 557, 557a Abs. 1–3, 5, § 557b Abs. 1–3, 5, §§ 558–559d, 561).

Die Vertragsparteien können bei einem Mietvertrag, wonach dem Mieter (hier: gemeinnütziger Verein) die Räume zur Weitervermietung zu Wohnzwecken überlassen werden, die Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht vereinbaren; dazu reicht es aus, wenn der Mietvertrag auch vorsieht, dass die Kündigung schriftlich unter Angabe von Kündigungsgründen und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht erfolgen muss (KG, Urteil v. 27.8.2015, 8 U 192/14, WuM 2015, 666).Vermietet der Eigentümer Wohnungen an eine gemeinnützigen GmbH und vermietet diese die Wohnungen an Bewohner des von ihr betriebenen "betreuten Wohnens" weiter, so können letztere sich gegenüber dem Räumungsverlangen des Eigentümers nicht auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen (KG , Urteil v.23.8.2012, 8 U 22/12, NZM 2013, 313).

Rz. 13

Vom Kündigungsrecht sind im Wesentlichen nur die Vorschriften über Widerspruch und Härtefälle (§§ 574 ff. BGB) ausgenommen. In weiterem Maß als bei der Wohnraummiete können Kündigungsausschlüsse vereinbart werden, individualvertraglich bis zu 30 Jahre (Häublein ZMR 2020, 913). Eine in einem mit der Gemeinde abgeschlossenen Mietvertrag zur Unterbringung ihr zugewiesener Flüchtlinge enthaltene formularmäßige Klausel, mit der für beide Mietvertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen wird, ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urteil v. 23.10.2019, XII ZR 125/18, GE 2020, 50).