Kinne/Schach/Bieber, BGB § 580a Kündigungsfristen / 3 Kündigungsfristen

Rz. 6

Die Kündigungsfrist beginnt auch dann mit dem Abschluss des Mietvertrages, wenn das Mietverhältnis noch nicht in Vollzug gesetzt worden ist; damit kann der Kündigungstag auch bereits vor dem Beginn des Mietverhältnisses liegen (BGH, Urteil v. 21.2.1979, VIII ZR 88/78, BGHZ 73, 350, 352; Urteil v. 29.10.1986, VIII ZR 253/85, BGHZ 99, 54, 60). Dies gilt auch dann, wenn eine entsprechende Parteivereinbarung fehlt. In diesem Fall beginnt die Frist mit dem Zugang der Kündigungserklärung (BGH, Urteil v. 21.2.1979, VIII ZR 88/78, a. a. O.; Urteil v. 29.10.1986, VIII ZR 253/85, a. a. O.).

Im Einzelnen gilt folgendes:

Rz. 7

1. Tagesmiete (Abs. 1 Nr. 1)

Ist die Miete nach Tagen bemessen, kann an jedem Tag für den Ablauf des folgenden Tages gekündigt werden. Die Kündigung kann auch an einem Samstag, einem Sonntag oder einem Feiertag erfolgen. Sie wirkt immer für den Ablauf des folgenden Tages, ebenfalls unabhängig davon, ob es sich hierbei um einen Samstag, Sonntag oder Feiertag handelt. Da das Gesetz ausdrücklich auf den ersten Werktag abstellt, reicht eine Kündigung am Dienstag aus, wenn der Montag ein am Erklärungsort staatlich anerkannter allgemeiner Feiertag ist (Schmidt-Futterer/Streyl, § 580a Rn. 10). Dies gilt auch bei einer vereinbarten Kündigung für den Schluss der Woche.

Rz. 8

2. Wochenmiete (Abs. 1 Nr. 2)

Ist die Miete nach Wochen bemessen, muss die Kündigung spätestens am ersten Werktag einer Kalenderwoche für den Ablauf des folgenden Samstags ausgesprochen werden. Kündigungstag ist i. d. R. der Montag; falls es sich hierbei um einen Feiertag handelt, tritt an dessen Stelle der nächste darauf folgende Werktag. Die Kündigung wird auch in diesem Fall zum Ablauf des Samstags wirksam. Wird der Kündigungstag versäumt, so ist das Mietverhältnis am Samstag der darauffolgenden Woche beendet. Die Vorschrift des § 193 ist auch hier unanwendbar, weil in § 580a Abs. 1 Nr. 2 der Samstag ausdrücklich als Kündigungstermin genannt ist; die Vorschrift ist deshalb als lex specialis zu § 193 anzusehen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 580a Rn. 10).

Rz. 9

3. Monatsmiete oder länger (Abs. 1 Nr. 3)

Ist die Miete nach Monaten oder noch längeren Zeiträumen bemessen, muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Der Samstag ist als Werktag anzusehen, mit der Folge, dass er bei der Berechnung der Karenzzeit mitzuzählen ist (BGH, Urteil v.27.04.2005, VIII ZR 206/04, GE 2005, 726; bestätigt durch BGH, Urteil v. 13.07.2010, VIII ZR 129/09, GE 2010, 1111; LG Aachen, Beschluss v. 22.10.2003, 6 T 67/03,WuM 2004,32; Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, § 573c Rn. 6).

Achtung

Letzter Tag der Frist auf Samstag

Umstritten ist, ob § 193 anzuwenden ist, wonach an die Stelle des Samstags der nächste Werktag tritt, wenn der letzte Tag einer Frist auf einen Samstag fällt. Der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat hat die Rechtsfrage – bisher – ausdrücklich offengelassen (BGH, Urteil v. 27.4.2005, VIII ZR 206/04, a. a. O.). Nach h. M. (Schmidt-Futterer/Streyl, § 580a Rn. 11; Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, § 573c Rn. 6; MüKoBGB/Häublein § 573c Rn. 11; Lützenkirchen MietR/Lützenkirchen BGB § 573c Rn. 28; Bub/Treier MietR-HdB/Fleindl Kap. IV Rn. 69; a. A. LG Berlin, Urteil v. 22.2.2017, 65 S 395/16, WuM 2017, 215) ist aber § 193 nicht anzuwenden mit der Folge, dass der Samstag auch als 3. Werktag mitzählt.

Bei einem Mietvertrag auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel ist die Willenserklärung, mit welcher die Vertragspartner die – bei Untätigkeit automatisch eintretende – Vertragsverlängerung verhindern können, nicht als Kündigung im technischen Sinne anzusehen, so dass § 193 anzuwenden ist (OLG Dresden, Beschluss v. 8.11.2013, 5 U 1101/13, ZMR 2014, 277).

Hinweis

Gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke

Für gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke ist die Kündigung nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs möglich. Für Mietverhältnisse über Räume, die keine Geschäftsräume sind und bei denen die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, ist § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB entsprechend heranzuziehen (BGH, Urteil v. 7.10.2020, XII ZR 145/19, BeckRS 2020, 32270).