Kinne/Schach/Bieber, BGB Vorbemerkungen zu § 535

Rz. 1

Das Mietrecht des BGB gliedert sich in drei Teile:

1. §§ 535–548 beinhalten allgemeine Regelungen für Mietverhältnisse, beziehen sich also auf die Miete von Gegenständen, Wohn- und anderen Räumen.
2. §§ 549–577a regeln die Wohnraummiete, wobei im zweiten Unterabschnitt (§§ 556 bis 561) Regelungen zur Miete (Ersatz für das Wort "Mietzins") zu finden sind.
3. §§ 578–580a bezieht sich auf das Mietverhältnis über andere Sachen. Dabei werden allerdings nur Grundstücke, die keine Wohnräume sind, Räume, die zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, und eingetragene Schiffe erwähnt. Ein großer Teil der Vorschriften über die Wohnraummiete wird für entsprechend anwendbar erklärt. Bei den Kündigungsfristen nach § 580a für Grundstücke und die genannten Räume wird auch die Geschäftsraummiete erwähnt.

Daraus ergibt sich insgesamt, dass die Begriffe der Raum-, Wohnraum- und Geschäftsraummiete weiterhin Geltung haben.

Rz. 2

Regelungen zur Miethöhe im öffentlich geförderten Wohnungsbau sind nicht in das BGB übernommen worden. Sie ergeben sich weiterhin aus den Vorschriften des WoBindG und der NMV. Auch diese Vorschriften sind allerdings teilweise geändert worden (vgl. die entsprechenden Gesetzestexte bzw. Kommentierungen in diesem Buch).

Rz. 3

Raummiete

Der Begriff des Raumes ist mietrechtlich nicht definiert, sondern wird dem Bauordnungsrecht entnommen. Es ist der Bezug zum Begriff des Gebäudes herzustellen, in dem sich Räume befinden können. Das Bauordnungsrecht definiert Gebäude als selbständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen sowie von Tieren, Pflanzen oder anderen Sachen zu dienen (vgl. z. B. Art. 2 der Bayerischen Raumordnung; § 2 Abs. 2 BauOBln). Ein Raum muss also ein allseitig umschlossener Teil eines Gebäudes mit Decke, Wänden und Fußboden sein (BGH, Urteil v. 30.6.2017, V ZR 232/16, GE 2017, 134; Schmidt-Futterer/Fervers, vor § 535 Rn. 12); aber auch eine nach zwei Seiten offene Halle ist ein Raum.

Hinweis

Vermietung von Teilen eines Raumes

Raummiete liegt auch dann vor, wenn lediglich Teile des Raumes vermietet werden, etwa ein Stellplatz in einer Sammelgarage.

Schließfächer und Tresore stellen keine Räume dar, ebenso wenig sind Plätze Räume (BGH, LM Nr. 31 zu § 581). Im Hinblick auf den bauordnungsrechtlich definierten Begriff des Gebäudes als bauliche Anlage ergibt sich, dass der Raum mit dem Erdboden verbunden oder zumindest vom Verwendungszweck ortsfest sein muss, so dass beispielsweise Wohn- und Gerätewagen oder Schiffsräume keine Räume sind. Für Wohncontainer mag dies schon streitig werden (vgl. OLG Düsseldorf, WuM 1992, 111). Aufbauend auf dem bautechnischen Raumbegriff, ist mietrechtlich zwischen Wohnraum-, Geschäftsraum- und Raummiete zu unterscheiden.

Rz. 4

Wohnraummiete

Der Begriff des Wohnens umfasst die dauernde private Aufenthaltsmöglichkeit in dem Raum, insbesondere zum Schlafen, Essen, Kochen und dergleichen. Der Raum muss dem Mieter nach der vertraglichen Zweckbestimmung ganz oder teilweise, auf Dauer oder vorübergehend als Lebensmittelpunkt dienen (Schmidt-Futterer/Fervers, vor § 535 Rn. 15; ähnlich BGH, Urteil v. 23.10.2019, XII ZR 125/18, GE 2020, 50).

Zum Wohnraum gehören auch die zum Wohnen dienenden Nebenräume, wie Bad, Flur und Abstellraum. Zum Begriff der Wohnung als Gesamtheit der Räume, die die Haushaltsführung ermöglichen, gehören auch mitvermietete Nebenräume, die nicht Wohnräume im eigentlichen Sinne sind, wie z. B. der mitvermietete Keller oder Trockenraum. Das konnte u. a. für § 17 Abs. 1 II. WoBauG entscheidend sein, wonach als Wohnungsbau auch das Schaffen von Räumen gilt, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bisher anderen als Wohnzwecken dienten. Zur Abgrenzung ist hier die Wohnflächenverordnung heranzuziehen. Nicht nach § 2 Abs. 3 WoFlV in die Wohnfläche einzurechnende Räume (z. B. Keller oder Dachboden) können in eigentlichen Wohnraum umgewandelt werden. Die Umwandlung eines Bades in einen Wohnraum gehört nicht zum Wohnungsbau (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande, § 17 II. WoBauG Anm. 1.2). Das II. WobauG ist zum 31.12.2001 aufgehoben und durch das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) ersetzt worden. Hier geben §§ 16 ff. Definitionen zum Wohnungsbau, Modernisierung, Wohnraum und Wohnfläche.

Der vereinbarte Vertragszweck bestimmt die Einordnung als Wohnraum. Keine Gesetzesnorm schreibt vor, dass der Wohnraum auch tatsächlich genutzt wird.

Achtung

Zweckentfremdungsverbot

Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob die anderweitige Nutzung von Wohnraum gegen ein Zweckentfremdungsverbot verstößt (vgl. Art. 6 § 1 Mietrechtsverbesserungsgesetz).

Kein Wohnraummietverhältnis liegt bei der Anmietung von Wohnraum zur (gewerblichen oder nichtgewerblichen) Weitervermietung vor (h. M.; BGH, NJW 1981, 1377; OLG Hamburg, ZMR 1993, 271 ff.). Obwohl im Verhältnis Vermieter–Zwischenmieter kein Wohnraummietverhältnis vorliegt, kann sich u. U. der (Unter-)Mieter in einem Fall der gewerblichen Zwischenvermietu...